조훈희 교수 현) 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수 현) ㈜투에이치파트너스 부동산사업부문 대표 현) 강남구 재건축드림지원단 책임자문위원 현) 대한국토·도시계획학회 정회원 현) 한국부동산분석학회 정회원 전) 현대캐피탈, 코람코자산운용, CBRE 근무

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권리분석에만 흥한 자, 시장분석에서 실패한다.
작성자 : 조훈희 교수	분야 : 부동산	등록일 : 2025. 07. 15	조회 : 82
권리분석에만 흥한 자, 시장분석에서 실패한다. “권리분석에만 흥한 자, 시장분석에서 실패한다.” 처음에는 부동산 투자를 오래하신 선배님들의 이런 말이 다소 과장되게 느껴졌습니다. 하지만 시간이 지나고 부동산 투자와 오랜시간을 함께 하면서, 이 말의 의미가 점점 더 깊이 다가왔습니다. 1. 권리분석보다 중요한 시장분석 실제로 많은 부동산 투자자들이 경매에 뛰어들 때, 낙찰을 받기 위해 권리분석에 집중합니다. 등기부등본을 분석해서 말소기준권리를 찾고, 대항력 있는 임차인을 확인하는 등 각종 권리관계를 샅샅이 분석하여 적절한 입찰금액을 찾아내는 데 성공하죠. 그리고 마침내 본인이 입찰한 금액으로 낙찰에 성공했을 때 큰 성취감을 느낍니다. 하지만 정작 그 이후, 즉 수익을 실현하는 단계에 들어가면 어려움을 겪는 경우도 발생합니다. 왜 이런 일이 벌어질까요? <법원에 들어서는 순간은 항상 떨린다.> 그 이유는 간단합니다. ‘이 부동산을 얼마에 살 수 있는가?’에만 집중한 나머지, 주변을 보면서 ‘이 부동산을 얼마에 팔 수 있는가?’에 대한 고민을 소홀히 했기 때문입니다.투자에서 제일 중요한 것은 경매 법정에서의 낙찰을 받는 그 자체가 아니라, 그 이후에 얼마만큼의 수익을 실현할 수 있느냐에 있습니다. 투자의 본질은 ‘수익 실현’에 있습니다. 경매는 부동산을 매입하는 하나의 방식일 뿐, 투자의 목적 그 자체가 될 수는 없습니다. 많은 사람들이 경매에서 좋은 조건의 물건을 찾아내는 데 성공합니다. 입찰 전 경매에 나온 부동산 물건이 위치한 지역의 임장을 다니면서 대단지, 역세권, 학군, 로얄층 등 흔히 말하는 ‘좋은 조건’을 따집니다. 하지만 수요자 입장에서 얼마에 거래가 가능한지, 세금을 제외하고 투자자의 손에 들어오는 순이익은 어떻게 되는지, 월세를 받는다면 임대수익률은 몇 퍼센트를 기대 할 수 있는지에 따라 부동산의 가치가 달라집니다. 즉, 내가 경매를 통해 싸게 샀다고 생각하는 금액이 진짜 싼 금액인지는 그 물건을 내가 낙찰 받은 금액보다 더 높은 가격에 실제로 매입해줄 사람이 있는지, 혹은 더 좋은 조건으로 임차할 사람이 있는지를 기준으로 판단해야 합니다. <낙찰을 받기 위해 법정에서 서로의 분위기를 살펴본다.> 2. 경매의 목적은 낙찰이 아닌 수익 실현! 입찰 마감 후, 법정에서 개찰봉투를 열고 각 입찰자의 입찰금액과 최종 낙찰자를 공개할 때 저는 그날 있었던 사건의 낙찰금액을 남아서 모두 기록하는 습관이 있습니다. 그렇게 기록을 하다보면 종종 시세와 비슷한 가격에 사거나 혹은 급매불보다 더 높은 가격에 낙찰을 받으시는 분들을 보는 일이 종종 있습니다. 경매는 시세보다 싸게 사기 위한 목적으로 하는 것인데 왜 이런 일이 생길까요? 대부분의 원인은 시장조사 부족 때문입니다. 권리분석은 철저히 했어도, 정작 부동산 물건이 위치한 해당 지역의 실거래 사례나 매물의 흐름을 심도 있게 파악하지 못한 채 감정가와 짧은 기간의 인터넷 시세만 대충 보고 판단한 경우가 많습니다. 하지만 실제로는 내가 관심이 있는 지역의 공인중개사 사장님들과 관계를 맺고, 현장을 자주 찾다 보면 인터넷에 나오지 않은 급매로 조용히 나온 물건, 상황을 급하게 정리하려는 개인의 사정이 깔린 매물 등을 알 수 있습니다. 이러한 구체적인 지역분석과 정보 없이 ‘경매는 무조건 싸다’라고 단정 짓는 순간 오히려 시세보다 비싸게 낙찰을 받는 ‘경매의 역설’에 빠지기 쉽습니다. 경매의 본질은 ‘낙찰’이 아니라 ‘수익 실현’에 있습니다. 경매는 그 자체는 투자의 목적이 아닙니다. 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 수단일 뿐이고, 진정한 목적은 투자한 이후에 얼만큼의 수익을 얻느냐에 있습니다. 하지만 수많은 패찰을 경험하고, 낙찰을 받는 것에만 집착하다 보면 경매의 목적이 ‘수익 실현’이 아니라 ‘낙찰 그 자체’로 바뀌게 됩니다. <아쉬운 마음에 익숙해져야 다음 투자를 냉정하게 또 할 수 있다.> 3. 투자의 본질을 점검하기 위한 질문 낙찰의 기쁨은 순간적으로 크게 다가올 순 있습니다. 하지만 수익 실현의 기쁨은 은은한 향기처럼 오래갑니다. 투자는 시간과의 싸움입니다. 따라서 부동산 투자를 할 때에도 낙찰을 받기 위해 급하게 서두르지 말고, 시장에 대한 이해와 수요에 대한 분석에 더 많은 시간을 들여야 할 것입니다. 투자의 목적은 좋은 수단을 찾는 데 있는 것이 아니라, 수익을 내는 결과에 있습니다. 경매는 수단일 뿐, 이익 실현이 본질입니다. 권리분석은 기본이지만, 시장분석은 본질입니다. 지금 경매 법정에 들어서는 당신은 ‘얼마에 낙찰 받을 수 있을 것인가?’에 집중하고 있습니까? 아니면 ‘이 물건을 나중에 누가 얼마에 사줄 것인가?’를 먼저 생각하고 있습니까? 이 두 가지 질문 앞에서 늘 본인의 투자를 점검하시기 바랍니다. 부동산태인 칼럼니스트 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수 조훈희
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