고민이 되서 여쭤봅니다 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 고민이 되서 여쭤봅니다

질문자 : yshee20**
2025.08.25 19:33
조회수 38

전세 세입자이고 9월에 3회차 경매기일입니다
세입자 중에 가장 빨리 전입했고 확정일자 받았고 배당 신청도 했습니다
대전 2024타경7475 낙찰을 받는게 좋은 선택일지
아니면 그냥 낙찰되기를 기다리는게 좋을지 고민이 됩니다
내년 봄에 아파트 입주 예정이라 어떻게 해야될지 어떤게 좋을 선택일지 조언 부탁드립니다

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답변자 : reala**
2025.08.25 20:03

반갑습니다.
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대전 원신흥동의 근린주택의 302호 윤**씨인가요?
감정가가 시세라면 선순위 조세채권의 변수가 없다는 전제하에 보증금 전액을 배당받으려면 7억5000만원에 낙찰이 되면 됩니다. 또는 임차인 본인이 직접 7억5000만원에 낙찰을 받으면 선순위 근저당 6억만 납부하면 해당 주택을 취득합니다.
물론 7억5000만원 이상에 제3자가 낙찰을 받으면 보증금 전액을 배당받으면 되므로 7억5000만원에 방어입찰을 들어가는 선택지를 활용하는 것입니다. 다만 임차인 본인이 낙찰을 받으면 보증금 한푼도 배당받지 못하는 나머지 후순위 임차인을 상대로 명도를 해야 하는 번거로움은 있습니다.
결국은 선택의 문제입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.08.25 20:08

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

제3자도 아닌 임차인 당사자라면...
설령 인터넷 상에서 "낙찰을 받으세요!" 또는 "제3자가 낙찰 받기를 기다리세요" 라는 답변을 한다고 해서, 이를 과연 신뢰하실 순 있으신지요??

제3자라면, 비교적 단순한 권리분석과정을 통해 낙찰자의 입장에서 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성, 해당 물건의 일반매매시세 등을 고려하여 입찰참여여부 및 적정입찰가를 판단하면 그만인 문제겠습니다만....
질문자님과 같이 임차인 당사자 라면, 이보다 훨씬 더 세분화된 권리분석이 선행되어야 하는 것이 맞습니다.
즉, 입찰참여여부에 따른 장단점 및 손익계산비교가 선행되어야 하고, 이에 따라 질문자님의 구체적인 상황과 목적 등을 고려하여 임차보증금의 손실을 비롯한 질문자님에게 가장 좋은 선택이 무엇인지를 확인 후 판단해야 할 문제이기 때문에 단순히 사건번호 하나만으로 이에 대한 판단은 불가능할 뿐만 아니라 무의미 할 수 밖에 없습니다.

더군다나, 다세대주택과 같은 경우와 달리 근린주택의 경우 임차보증금에 비해 예상낙찰금액이 상대적으로 클 수 밖에 없는 만큼 이에 따른 자금부담 역시 고려하지 않을 수 없습니다.

결국, 제3자의 입장이 아닌 임차인 당사자의 입장에서 보다 더 세분화된 권리분석을 통해 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 한 예상낙찰가를 바탕으로 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후, 질문자님의 구체적인 상황과 목적에 따라 금전적인 손실 뿐만 아니라 여러가지 상황을 고려한 최적의 대응방안을 강구하시는 것 만이 답을 구하는 유일한 해법인 만큼, 이러한 과정이 생략된 상태에서 아무런 객관적인 근거도 제시하지 못하면서 입찰참여를 부추기는 듯한 정보들과 답변들은 믿고 거르시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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