경매관련하여 질의드립니다. 지상권 설정에 대한 질문입니다.

경매관련 서류를 검토하던중 이사건에 대하여 근저당권설정이 최선순위로써 말소기준권리로 선정이 되었으나 지상권이 같은날자에 동일하게 설정되어 있으나 접수번호가 빠른 근저당권설정보다 지상권설정이 접수번호가 후순위 입니다 그렇다면 이러한 상황에서 낙찰이 되었다면 후순위 지상권설정이 된 건은 전체적 후순위권자 및 지상권과 같이 모두 소멸 말소되는 것인지요 궁금합니다. 그리고 한가지 경매에 응찰하였는데 무잉여로 인한 경매가 취소된다면 응찰했던 보증금은 반환되는 것인지요 궁금하고, 추가적으로 한가지는 경매를 신청할때 부동산 목록을 만들어 신청하였때의 목록과 목록 주변 사용도로 지분과 같은 물건이 있는 것도 같이 포함되는진행하는 것인지요 아니면 일괄매각일때 가능한 것인가요 궁금합니다. 그곳의 지분 물건지까지 근저당 및 소유권이전 청구권가등기와 압류 등 양쪽으로 하여 놓아서 이런경우는 낙찰이 될 경우 도로지분 등기는 같이 일괄매각으로 처리하는지요 고수님의 고견을 듣고싶습니다.

답변자 : ans**
2026.04.21 21:12
답변 13회 (13점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 말소기준권리 이후의 후순위지상권은 당연히 매각을 통해 소멸하게 됩니다.
참고로, 담보목적물의 보전을 위해 설정된 지상권의 경우 말소기준권리보다 선순위라 하더라도, 매각물건명세서 상 선순위지상권을 말소한다라는 취지의 확약서가 제출되어 매각을 통해 소멸되기도 합니다.

2. 무잉여 등을 원인으로 경매사건이 기각.취소결정될 경우 당연히 입찰보증금은 반환됩니다.

3. "부동산표시"는 매각대상 물건의 목록에 대해서만 작성되는 만큼, 지분 일부가 매각대상에 포함되어 있지 않다면 주변도로 등의 목록이 포함될 수 없습니다.

4. "그곳의 지분 물건지까지 근저당 및 소유권이전 청구권가등기와 압류 등 양쪽으로 하여 놓아서" 라는 말 자체를 이해하기가 어렵습니다만...
만약, 그 지분까지 근저당이 설정되어 있다면 특별한 사정과 이유가 존재하지 않는 이상 당연히 해당 지분까지 포함하여 경매를 신청하기 때문에 질문 자체에 상당한 오류가 있을 수 밖에 없습니다.
또한, 이것과 일괄매각이냐 개별매각이냐는 아무런 관련성이 없습니다.
따라서, 질문자님의 임의적인 해석이 가득한 질문보다는 정확한 기초사실관계를 토대로 보다 명확한 답을 구하시는 것이 바람직해 보입니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
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010-5554-6720

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답변자 : reala**
2026.04.22 09:36
답변 10회 (10점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

구체적인 경매 사건이라면 사건번호를 남겨야 제대로 된 정확한 분석이 가능합니다.
1. 저당권자와 지상권자가 동일하고, 동일 일자에 설정된 지상권이라면 담보지상권일 가능성이 높습니다. 담보지상권은 저당권을 보충하기 위해 설정하는 것으로 저당권 소멸과 함께 말소 청구 대상입니다. 낙찰자가 인수하지 않습니다.
2. 무잉여로 경매가 취하되면 입찰보증금은 반환됩니다.
3. 임의경매라면 도로 지분이 공동담보였다면 당연히 매각대상에 포함됩니다. 그러나 담보에 제공되지 않았던 도로지분은 매각대상에 포함되지 않으므로 낙찰자가 소유권을 취득할 수 없습니다.
또 판결을 받아 진행하는 강제경매라면, 채무자의 도로 지분까지 매각대상에 포함해 경매를 신청하면 낙찰자가 소유권을 취득합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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