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[질문] 임차인 대항력 문의

질문자 : t90**
2021.04.29 09:27
조회수 984

진주2020-6336(2)사건인데요
임차인의 대항력에 대하여 문의드립니다.
등기부등본을 보면 한국공항공사에서다음과 같이 전세권을 설정했습니다
2013.5.29 전세권설정 100,000,000원
2015.5.29 전세권증액 30,000,000원
2017.5.25 전세권증액 30,000,000원
그리고 2013. 5.30 임차인이 전입하고 보증금은 60,000,000원이며 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기를 한 것으로 되어 있습니다. 또한 현황조사서를 보면 한국공항공사에서 160,000,000원을 부담하고 임차인 본인이 60,000,000원을 들였다고 되어 있는데 이와 같은 경우 임차인은 대항력이 없는 임차인으로 봐도 되는지요? 감사합니다.

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답변자 : ans**
2021.04.30 11:48

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
그리 간단히 답변드릴 수 있는 내용은 아닌 듯 합니다.

해당 사건은 선순위전세권이 확인되며, 선순위전세권은 배당요구를 하였거나, 경매신청채권자인 경우 말소기준권리가 되어 전액배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸하게 됩니다.
2020.10.23 한국공항공사 에서 배당요구를 한 것으로 확인되나, 이는 전세권자의 지위가 아닌 임차인의 지위에서 배당요구를 한 것으로 보여집니다.
선순위전세권의 경우 임차인의 지위와 전세권자로서의 지위를 엄격하게 구분해야 하기 때문에, 선순위전세권자가 아닌 임차인의 지위에서 배당요구를 한 것으로 보아 해당 선순위전세권은 말소기준권리가 될 수 없으므로 낙찰자가 전액 인수를 해야 할 수도 있습니다.

또한, 해당 선순위전세권이 말소기준권리가 되지 못하는 이상 이 경우, 말소기준권리는 2019.07.29 가압류가 되는 만큼 대항력을 갖춘 임차인 의 미배당임차보증금이 발생할 경우 이 역시 낙찰자의 추가인수대상이 될 수도 있다는 점 각별히 주의하시어 재확인 하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2021.04.30 11:50

각종 유무료경매정보사이트 상에서 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 엄격하게 구분하여, 어느 지위에서 배당요구를 했는지에 따라 말소기준권리가 달라지는 선순위전세권 의 특성을 제대로 반영하지 못한 대표적인 오류이자 한계 라 할 수 있습니다.

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