지분경매시 무잉여로 인한 취소 이후 대응 문의

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[질문] 지분경매시 무잉여로 인한 취소 이후 대응 문의

질문자 : j0005**
2024.02.01 17:44
조회수 1113

안녕하세요.
아파트가 공동명의(2인 1/2)인데 다른 공동명의자 지분에 가압류가 걸렸습니다.
부동산 시세가 대략 5억정도이며 임차인이 3억2천에 대항력을 가지고 있습니다1. 가압류로 인해 경매가 된다면 대략 2억 5천에 경매가 시작된다 가정을 하면 임차인의 보증금 배당만 해도 배당이 끝날텐데 이럴경우 경매가 진행될까요?
2. 무잉여로 인해 경매가 취소된다면 가압류는 어떻게 되나요?
3. 만약에 채권자가 경매를 진행하지 않는다면 언제까지 가압류를 안고 가야하나요?
4. 가압류로 인해 임차인이 나가지도 못하고 새로운 임차인도 구하지 못하는 상황인데 어떻게 처리해야 하나요?

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답변자 : ans**
2024.02.02 01:15

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 말씀하신 바와 같다면, 무잉여를 원인으로 한 기각, 취소 가능성이 상당하다고 보여집니다.

2. 경매신청이 기각, 취소 되었다고 하더라도 가압류와는 사실 상 아무런 관련이 없습니다.
당연히 채무를 변제하지 않는 이상 가압류를 유효하고, 가압류가 존재하는 이상 신규임차인을 구하는 일도 어려운 상황이 발생할 수 밖에 없고, 이 경우에는 해당 임차인이 임차보증금반환청구를 원인으로 한 강제경매를 신청할 수도 있습니다.
따라서, 당연히 가압류 채무를 변제하여 가압류를 말소하는 것이 기본적인 대응방안이 되겠으나, 말씀하신 내용만으로는 명확한 대응방안에 대한 답변은 불가능 합니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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답변자 : chinhy**
2024.02.02 17:43

1. 말씀하신 내용으로는 상황이 무잉여 사건이 되겠네요.
2. 무잉여로 경매가 취소된다 해도 가압류가 경매 원인이 아닐테니 소멸과는 무관합니다.
말소기준에 따라 다르겠지만 경매 진행하고 있는 동안에는 낙찰되어야 가압류는 소멸로 자동 풀립니다. 무잉여로 취하되면 살아 있습니다.
3. 가압류 채권소멸 시효는 10년입니다. 물론 중간에 본안소송 걸면 답 없습니다.
4. 당연한 상황입니다. 해결 방법은 상환!! 이것 밖에 없습니다. 일부 지분권자가 사고 쳤으니 당연히 해결해야죠.. 해결하려는 노력은 없고 빠져나갈 생각만 하시면 안됩니다. 법이 그렇게 허술하지 않아요.

참고로.. 무잉여 사건으로 종료된다고 안도할게 아닐 듯 합니다. 가압류 권자가 본안 소송통해 경매 칠수도 있고... 그 그간 사이 임차인이 지급명령 등 보증금 반환청구 위해 소송걸고 그걸로 경매 치면 이자까지 톡톡히 챙겨갈테닌까요...

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