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부동산강제경매 관련하여 실체적관계에 대해 판단은 어떻게 받아야할까요?
등록자 jplove** 등록일 2024.05.14 14:49 조회 118
부동산강제경매 관련하여 실체적관계에 대해 판단은 어떻게 받아야할까요?
(저희는 현 임차인측입니다.)

1. 쟁점 : 전 임차인의 점유상실시기
-전 임차인은 임대인으로부터 보증금을 받지 못해 임차권등기(2020. 1. 31.)후 서울주택도시보증공사로부터 보증금 받은날인 2020.2.7.까지 점유했다고 주장하고

-현 임차인은 2019. 11. 1.부터 현재까지 점유중이며 전 임차인이 임차권등기 이전에 점유를 상실했기에 임차권등기가 부적법하다고 주장함

2. 2번의 부동산강제경매때 배당순위
- 전 임차인을 대위하여 2020.경 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 1순위 전 임차인, 2순위 현 임차인으로 배당했으나 3번 유찰된 후 경매취하함.

- 현 임차인이 2022.경 강제경매를 신청했고, 1순위 전 임차인, 2순위 현 임차인으로 배당예상되어 경매계에서 경매신청인인
현 임차인에게 배당될 금액이 없다고 판단하여 일주일 안에 보증금 납부하지 않으면 경매절차 취소하겠다고 통보함, 이후 무잉여기각되었고 즉시항고하지않음.

3. 질의 [경매이의는 보통 형식적 절차적문제에 대해 제기하는 것 같은데 위 사안과 같이 실체적관계에 대해서는 어떻게 다퉈야할까요?]

통상 배당 - 배당이의 - 배당이의청구의소를 통해 실체적관계도 판단받을 수 있으나

저희 의뢰인의 경우 공부상 전 임차인이 1순위이기 때문에 다시 경매신청을 해도 무잉여로 보증금을 납부하지 않으면 배당까지 가기 힘든 상황입니다.

무잉여 기각 후 즉시항고하게 되면 경매계의 사법보좌관이 아닌 지방법원의 판사님이 심리하게 되며 이때 실체적관계도 판단받을 수 있을까요? 
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reala**   2024.05.14 15:00  (32회, 66점)
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


우선 전임차인을 상대로 임차권등기 말소 소송을 제기하고, 소송증명을 통해 해당 경매사건의 연기를 신청할 수 있을 거 같습니다. 만약 임차권말소 등기 소송에서 승소해서 다시 경매를 속행한다면 경매법원이 무잉여 가망에 따른 보증금을 납부하라, 고는 요청하지 않을 겁니다. 현임차인의 주장대로 2019년11.1 점유를 증명할 수 있다면 전임차인의 임차권등기는 말소될 것입니다.




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ans**   2024.05.14 22:12  (43회, 87점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 내용은, 임차권등기말소청구의 대상도 아니고...
매각절차 중 무잉여에 의한 기각결정 이 이루어진 만큼 배당이의를 해야 할 사안도 아닙니다.
임차권등기 이전 이사 및 전출을 하여 대항력을 상실했다 하더라도 임차보증금을 반환받지 못한 임차인이라면 당연히 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 할 수 있는 것이므로, 이를 말소해달라는 청구를 하는 것 자체가 말도 안되는 일이고...
배당기일이 이르기 전에 무잉여의 가망으로 인해 기각결정이 이루어진 이상 배당이의를 할 문제도 아닌 것 입니다.

즉, 해당 사안은 오로지 배당의 순위와 그에 따른 잉여주의에 따른 문제이고, 경매법원은 당연히 이를 판단할 합리적인 근거가 제시되지 않는 이상 그 어떤 법리적 판단을 하지 않기 때문에 임차권등기의 전입, 확정일자를 기준으로 배당 순위를 따질 수 밖에 없습니다.
따라서, 기본적으로 경매신청 후 배당에 대한 의견서 등을 통해 질문자님의 점유개시일과 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료들을 통해 임차권자가 임차권등기 이전 대항요건을 상실하였음을 입증해야 하는 것이고...
늦어도 무잉여를 원인으로 기각결정을 했을 당시 당연히 즉시항고를 통해 이를 입증해야 할 문제였습니다.
또한, 이 과정을 통해 각종 사실관계조회 등을 통해 임차권자의 대항요건 상실을 입증할 수도 있습니다.


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reala**   2024.05.15 19:25  (32회, 66점)
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진행자 김명석입니다.


해당 경매 사건에 대해 여러 전문가의 의견이 분분할 수도 있지만, 본인이 생각의 부연하자면 이렇습니다.
우선 전임차인이 배당을 받기 위해서는 배당요구종기까지 전입을 유지하든지, 아니면 배당요구 전까지 임차권등기를 하고 난 뒤에 타지로 전출을 해야 배당자격이 있습니다. 이 두가지 중 어느 하나도 조치되어 있지 않으면 임차인으로서의 대항력과 우선변제권을 상실하는 것은 자명하고, 배당에서도 배당받을 자격이 없습니다.

전임차인은 2020.1.31.자 임차권등기가 되고 난 이후 2020.2.7.까지 점유하고 있었다고 주장하는데 반해, 현임차인은 전임차인의 임차권등기 이전인 2019.11.1.자부터 자신이 점유하고 있었으므로 현임차인의 주장은 거짓이라고 주장하고 있습니다. 현임차인의 주장이 사실이라고 한다면 전임차인은 대항력의 요건인 점유를 잃었을 뿐만 아니라, 임차권등기일인 2020.1.31. 이전에 타지로 전출신고(타지 입장에서는 전입신고)를 했다면 임차인으로서의 대항력을 잃어버린 것입니다. 즉 보증금 반환은 임대인을 상대로 주장할 수는 있으나, 이후 진행된 경매에서는 낙찰자를 포함한 제3자에 대해 대항력은 물론 배당신청을 할 수 있는 임차인으로서의 자격도 상실한 것입니다.

따라서, 전임차인의 타지 전입신고일 등을 확인한다면 전임차인의 대항력과 우선변제권의 소멸을 주장할 수 있을 것입니다. 다시말해 임차권등기 전에 타지역으로 전입신고를 했다면 전임차인은 해당 경매 주택에 대해 임차인으로서의 자격을 상실하는 것입니다.(정황상 그랬을 가능성이 높습니다)
임차인이 배당을 받을 수 있는 자격은 대항력과 우선변제권을 유지한 상태에서 배당요구종기일까지 전입을 유지해야 하는 것이 기본입니다. 굳이 타지로 전출신고(타지 입장에서는 전입신고)를 해야 한다면 임차권등기를 하고 전출을 해야 합니다. 임차권등기는 이런 경우를 대비한 제도입니다.
즉, 임차인이 배당신청만 하고 배당요구종기일까지 전입을 유지할 필요 없이 배당받을 자격이 있다면 임차권등기 자체가 불필요한 제도입니다.
따라서 전임차인과 현임차인간 분쟁의 쟁점은 전임차인이 기존의 전입신고와 확정일자에 따른 대항력과 우선변제권이 인정되는지 여부이고, 그것을 가르는 관건은 전임차인이 임차권등기 전에 타지로 전출신고(타지 입장에서는 전입신고)를 했는지 여부입니다.




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