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제시외 건물, 맹지 문제 및 임차인 대항력 관련
등록자 foreverw** 등록일 2024.05.16 01:37 조회 114
안녕하십니까.
질문이 있어 여쭤봅니다.

사건번호: 2021타경8667


* 질문.

1. 제시외 건물의 법적 상태 확인
- 정XX의 점유부분이 감정평가서(건물개황도)상 제시외 건물 ㉡브럭조 판넬지붕 단층(주택)으로 되어 있는데,
현재 건축물 대장에 불법 건축물로 등재되지 않았습니다.
향후 문제가 발생할 가능성이 있는지, 그리고 불법 건축물로 등재될 경우의 법적 대응 방법이 있는지요.


2. 맹지와 도로 접근 문제
- 해당 토지가 지적도상 맹지로 되어 있으며, 현황은 북측으로 개설된 폭 약 1m 내외의 도로로 접근한다고 합니다.
이러한 경우, 맹지 문제 해결 방법과 도로 접근성 확보를 위한 절차가 있을지요.


3. 임차인의 대항력과 보증금 인수 문제
- 임차인 정XX, 조XX, 한국토지주택공사는 후순위로 확인됩니다.
제대로 보았는지 궁금합니다.


4. 건물과 토지의 등기부가 별도인 경우
- 건물과 토지의 등기부가 별도로 되어 있는 경우가 흔치 않은데,
경매로 인한 소유권 이전 절차에서 발생할 수 있는 법적 문제가 있는 것인지요.


까다로운 질문을 드렸는데, 읽어 주시고, 확인해 주셔서 고맙습니다. 
의견달기
ans**   2024.05.16 05:36  (43회, 87점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 매각대상에 포함되어 있는 이상, 추후 위반건축물로 확인될 경우 원상회복 및 이행강제금부과처분대상이 될 수 있습니다.

2. 진입로의 소유자가 누군인지는 알 수 없으나, 현황도로 로 사용 중인 경우 법률 상 다툼의 여지가 있을 순 있겠으나 기본적으로 주위토지통행권을 행사할 수 있는 경우라면 토지사용료를 지급하는 방식으로도 사용이 충분히 가능할 수 있습니다만, 기본 서류 검토만으로는 판단이 불가능 합니다.

3. 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립 여지가 존재하는 임차인은 확인되지 않는 바, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.
허나, 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명한 만큼 이로인한 다소의 명도저항은 불가피 할 것으로 예상되는 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 재확인 해야 하겠지요.

4. 무언가 크게 잘못 알고 계신 듯 한데...
집합건물이 아닌 단독주택의 경우에는 토지와 건물의 등기가 별개로 존재하는 것이 당연한 일이지 흔치 않은 일이 아닙니다.^^;;
따라서, 단독주택의 경우 건물 뿐만 아니라 토지등기사항전부증명서 모두 검토를 통해 권리분석을 통해 인수대상 유무를 재확인 해야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
reala**   2024.05.16 10:13  (32회, 66점)
반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
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진행자 김명석입니다.


1. 위반건축물로 등재되면 원상회복명령이 발동되고 원상회복이 되지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 소유자는 원상회복을 하든지 이행강제금을 납부하든지 선택하면 됩니다. 다행히 원상회복에 큰 비용이 들지 않아 보이고, 최근 위반이 아닌 오래된 건물이라 굳이 위반건축물로 등재시킬 가능성은 낮아 보입니다.
2. 도로로 이어지는 타인 토지의 소유자가 토지사용 승낙을 하지 않는 이상 맹지 부분은 해결의 실마리는 없어 보입니다. 현 주택을 사용 수익데는 지장없지만 해당 주택을 멸실하고 신축하는 것은 현재로서는 불가능합니다. 다만 대수선이나 리모델링은 가능합니다.
3. 네, 임차인 정씨 조씨는 모두 대항력이 없습니다. 주택공사는 조씨의 임차보증금 채권을 양수받았거나 보증해준 사람이므로 동일인으로 취급하면 됩니다.
4. 해당 사건에서는 문제 없습니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
foreverw**   2024.05.16 11:36 
답변해 주신데 크게 도움 받았습니다. 감사합니다.
 
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