공매 초보자 - 말소기준 권리 찾는법 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : reala**
2025.11.04 09:54
답변 5회 (5점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
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진행자 김명석입니다.

경매라고 해서 말소기준권리를 표시하지 않습니다. 경매 법원은 어떤 경우에도 권리분석을 해주지 않습니다. 말소기준권리 표시는 사설 사이트의 기계적인 분석에 불과하며, 더러 오류가 있습니다.
또한 압류재산 공매는 경매와 달리 권리분석을 하는 것도 아닙니다. 동일한 원칙이 적용됩니다.
양산시 평산동의 해당 빌라,
말소기준권리는 압류 가압류 저당 근저당 담보가등기, 경공매개시등기, 경매신청한 전세권 등기 중에서 가장 빠른 것이 말소기준권리입니다. 해당 사건의 경우 23.3.21자 양산시청의 압류가 말소기준권리이고, 임차인 정씨의 전입 23.3.9자이므로 임차인의 전입이 빨라 대항력이 있습니다.
다만 정씨가 임차인인지 여부는 별도 탐문조사가 필요합니다.

배당순서도 원칙상 경매와 공매가 다르지 않습니다(다만 공매의 경우 조세채권 상호간의 선후는 경매와 일부 다릅니다) 또한 경매에서 예상배당표는 사설사이트의 기계적인 분석이고, 오류가 많아 이를 맹신해서는 안됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.11.04 14:06
답변 6회 (6점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"공매는 경매와 달리 말소기준 권리를 표기해 놓지 않아서"???
경.공매 모두 말소기준권리를 별도로 표기하진 않습니다.
단지 경매의 경우, 경매정보사이트 상에서 말소기준권리를 표시하는 것일 뿐이고... 경매정보사이트 상의 내용은 오류가 있을 수 있으므로 맹신하시는 일도 없어야 합니다.

또한, 권리분석은 경.공매가 크게 다르지는 않습니다.
등기사항전부증명서 상 권리관계를 살펴보고 말소기준권리를 확인하면 될 문제인 것이고...
해당 사건의 경우 2022.09.13 압류 를 말소기준권리로 하며, 공매재산명세서 상 2023.03.09 전입으로 대항력을 갖추지 못한 소유자 외 1인의 전입이 확인됩니다.
따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다만, 임대차 및 점유관계가 불분명한 만큼 이는 반드시 재확인 해야 할 문제겠지요.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : fxtop**
2025.11.04 19:59

맞습니다, 사설사이트에 말소기준이 표시가 없다는 뜻이였습니다.

답변주신 두분께 정말 감사드립니다.

그런데 두분의 의견이 다르네요.

등기부등본을 보면

순위번호 5, 압류 2022.9.13 체납징세과 - 티32515

순위번호 6, 압류 2023.3.21 징수과 - 2608

이렇게 두개가 있는데 순위가 빠른 5번의 압류 2022.9.13 이 말소기준이 되는거 아닌가요?

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답변자 : reala**
2025.11.04 20:12
답변 5회 (5점)

네, 그러네요, 더 빠른 압류가 있었네요. 갑구5번 22년9.13자 양산세무서의 압류가 있었네요. 전입자가 전입일이 늦어 임차인이라 하더라도 대항력이 없습니다. 따라서 보증금을 인수할 일은 없습니다. 꼼꼼이 확인하지 못한 실수입니다, 죄송합니다.

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답변자 : fxtop**
2025.11.04 21:22

친절한 답변 정말 감사합니다

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답변자 : solsof**
2025.11.04 23:24
답변 2회 (2점)

다들 무슨 소리하는건지???
매각물건명세서에 최선순위설정이 말소기준권리이고 버젓이 공식문서로 나오는데 왜 안 나온다고 얘기하는거지???
초보자들 어렵게 만들려고 하는건가?
간혹 매각물건명세서의 최선순위설정이랑 사설정보업체의 말소기준권리가 다를 수는 있지만
왜 매각물건명세서에 나오는 걸 없다고 혼란스럽게 하는거지???

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답변자 : ans**
2025.11.05 00:41
답변 6회 (6점)

/fxtop**
부동산태인과 마찬가지로 공매정보 역시 제공하는 경매정보사이트가 꽤 있습니다만, 앞서 답변드린 바와 같이.... 또한, 재질문에서 지적하신 바와 같이 경매정보사이트 상에서 정리한 내용과 실제 내용이 차이가 있는 경우가 꽤 많습니다.
이로인해 경매정보사이트의 내용은 전체적인 내용을 살펴보는 용도로 활용해야 하고, 말소기준권리를 비롯한 권리분석 시에는 반드시 등기사항전부증명서를 열람하여 정리된 내용과 일치하는지 반드시 재확인 해야 하는 이유인 것입니다.^^

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답변자 : solsof**
2025.11.05 08:37
답변 2회 (2점)

여긴 도대체 뭐하는 곳일까 ?
홍보, 광고의 장인가 ? 엉터리 경매상담해주는 곳일까?
멀쩡하게 나와있는 말소기준권리를 없다고 거짓말하고 그에 대한 어떤 정정이나 사과도 없고
밑도 끝도없이 등기부 확인하라니 참...
말소기준권리라는 단어 자체가 안나와있다고 자칭 전문가들이 초딩처럼 얘기하는건가 ?

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