임차인이 경매절차에서 배당을 받기위해서는 최우선변제금액에 해당이 되거나 화정일자를 받아 우선변제권이 있어야 합니다. 그런데 어떤 경우에는 대항력 있는 한명의 임차인이 두 번에 걸친 경매절차에서 배당요구를 하는 사건들이 있습니다. 이때 앞선 선행경매에서 배당요구를 했지만 배당순위가 안되는 등의 사유로 보증금을 전액 배당을 못 받거나 일부만 배당이 된 경우 후행경매에서는 확정일자를 가지고 배당요구를 해도 효력이 없게 됩니다. 낙찰자에게 대항력만 주장할수 있습니다.

대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결
【판결요지】
[1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없는바, 이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다.

대법원 판례에 의하면 선행경매에서 배당요구했다면 우선변제권은 소멸되는 것이므로 후행경매에서는 배당을 받을수 없다는 내용입니다. 이와 관련된 사건을 보겠습니다.

청주시에 소재하는 아파트로 감정가대비 절반정도 가격이 저감되었습니다. 최근 아파트 경매시장을 본다면 감정가 대비 절반정도 떨어진 물건들에는 뭔가 권리적 하자가 있을 가능성이 높습니다.

말소기준권리는 장OO 근저당권이고 말소기준권리보다 앞선 홍석원 세대가 있습니다. 임차권등기까지 되어 있고 임차권 등기상 확정일자 효력발생일은 2019년 3월 12일 0시 이므로 말소기준권리보다 앞서 배당이 될것으로 보입니다.
그러나 이 사건은 이렇게 쉽게 권리분석을 해서는 안됩니다. 현재 소유자인 ㈜유O이 소유권을 취득한 원인이 “경매취득”이기 때문입니다. 경매취득시점이 2021년 3월인데 임차인 홍OO은 2019년에 전입신고 된 것으로 나와 있습니다. 즉 시점상으로 보면 ㈜유O이 경매로 낙찰받은 사건에서도 홍OO은 임차인이었다는 말입니다.
대법원 판례에 의한다면 ㈜유O이 낙찰받은 사건에서 임차인이 배당요구를 했으나 배당을 못받거나 했다면 이번 후행경매에서는 임차권등기가 되어 있더라도 배당을 받을수 없기 때문입니다.

매각물건명세서를 보니 다행히 관련내용이 언급되어 있습니다. 과거에는 이런 내용들이 매각명세서에 기재되지 않는 경우들이 많았는데 요즘에는 거의 다 기재를 해 주고 있습니다. 그렇므로 대부분의 경매권리분석상 문제들은 매각물건명세서만 꼼꼼히 보셔도 거의 해결이 되고 있습니다.
종전 경매사건인 2020타경42 사건을 보겠습니다.

첫 번째 경매사건에서도 대항력있는 임차인 홍OO이 있고 보증금은 1.9억원입니다. 경매신청한 금액은 이자가 붙어 2억원이 조금 넘지만 대항력에 의해 낙찰자가 인수할 금액의 기준은 1.9억이 기준입니다. 낙찰금액인 약 5800여만원으로 배당이 되고 남는 돈은 낙찰자가 인수해야 합니다. ㈜유O은 약1.9억원에 취득한 셈입니다.

등기사항전부증명서를 보니 1.9억원 보증금에서 지난번 경매에서 배당을 받지 못한 금액이 표시되어 있습니다.
두 번째 경매절차에서 낙찰받은 사람은 낙찰금액 외 등기상 표시되어 있는 금액을 인수해야 하는 것입니다. 낙찰금액이 182,220,000원이니 134,367,518원을 더하면 316,587,518원이 됩니다.

온라인 매물시세를 보니 최고가로 나온물건이 2.5억이라 낙찰자 입장에서는 대금납부를 못할수도 있는 상황으로 보입니다.
이렇게 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 사건에서 현재 소유자가 경매나 공매로 취득했다면 이 임차인은 종전 첫 번째 경매사건에서도 임차인이었을 것이므로 종전 사건에서 배당요구를 해서 확정일자를 사용했는지 얼마를 배당 받았는지를 확인해야 합니다.

부동산태인 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표