안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 오늘은 경매 물건의 가격이 높아서, 혹은 어떤 개인적 사유가 있어서 여러명의 사람이 공동입찰을 할 때 발생할 수 있는 상황 및 주의해야 할 사항들에 살펴보도록 하겠습니다.

민사집행법 제123조 제2항 및 동법 제121조에 따르면, 다음과 같은 사유가 있을 때 법원은 직권으로 매각을 불허할 수 있습니다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

또한, 민사집행법 제123조 제1항에서는 이의신청이 정당한 경우 매각을 허가하지 않음을 규정하고 있습니다.

그렇다면, 여러 명이 공동으로 입찰하여 낙찰을 받은 상황에서, 공동 낙찰자 중 1인에게만 매각 불허가 사유가 있는 경우에는 어떻게 해야 할까요?

판례는, 부동산 입찰절차에서 수인이 공동입찰한 경우 그 수인의 공동입찰인은 각자 매수할 지분을 정하여 입찰하였더라도 일체로서 그 권리를 취득하고 의무를 부담하는 관계에 있으므로, 그 공동입찰인에 대하여는 일괄하여 그 낙찰허부를 결정하여야 하고 공동입찰인 중의 일부에 낙찰불허가 사유가 있으면 전원에 대하여 낙찰을 불허하여야 한다고 판단하고 있습니다.

즉, 법원은 공동 낙찰자 중 1인에게만 매각 불허가 사유가 있다 하더라도, 전원에 대한 낙찰을 허가하지 않는다는 입장입니다. 공동 낙찰자들로서는 1인의 매각 불허가 사유에 관하여 사전·사후에 이를 인지하기가 현실적으로 어려운 점 등을 감안하면 다소 불합리하다고 느낄 수 있는 부분이나, 경매 절차는 공정하고 명확해야 한다는 취지에서 본다면 일응 타당한 판단이라고 볼 수 있겠습니다.

부동산태인 칼럼니스트 법률사무소 심원 박승재 변호사