경매물건, 특히 전원주택단지가 조성됐거나 조성하고 있는 토지 경매물건을 자세히 살펴보면 어떤 토지는 본 필지 외에 부합된 단지내 도로지분이 있어 본 필지와 도로지분이 함께 매각되는 반면 또 어떤 토지는 본 필지 외에 부합된 도로지분이 없어 본 필지만 매각되는 경우가 종종 있다.

일반적인 원칙상 문제 없는 건축인허가와 준공을 위해서는 취득하고자 하는 토지가 본 필지 외에 도로 지분(또는 도로로 예정된 토지의 지분)까지 함께 취득해야 한다는 데에는 이견이 없다.

또한 신축할 토지에 도로 지분이 없는 경우에는 최소한 인접한 토지 소유자에게 건물신축을 위한 토지사용승낙서를 받아서 관할관청에 제출해야 건축이 허가된다는 사실도 상식적인 일이다. 이때 도로지분권자가 다수인 경우에는 지분권자 모두에게 토지사용승낙서를 받야야 함은 물론이다.

그런데 만약 취득하려는 토지가 도로지분이 없는 사실상 맹지인데 토지에 접해 포장도로가 개설돼 있고, 본건 토지 및 인접한 도로에 모두 지역권이 설정된 경우는 어떨까?

지역권은 자기토지의 이용가치를 높이기 위해 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 것으로 당사자간의 약정으로 성립하는 권리를 말한다. 이때 지역권을 필요로 하는 토지(자기토지)를 요역지, 지역권을 설정해주는 토지(타인의 토지)를 승역지라고 한다.

아래 그림처럼 맹지인 B토지는 A토지를 경유하지 않고서는 물을 끌어오거나 통행하거나 건축을 위한 자재 운반 등 어떤 행위를 할 수가 없다. 이러한 제약된 행위를 할 수 있기 위한 적법한 방법이 바로 A토지 소유자와 약정을 통해 지역권을 설정하는 것이다. 지역권이 설정되면 B토지는 요역지로서의 권리(통행, 용수 등)를 행사하고, A토지는 승역지로서의 의무를 지게 된다.

(출처.부동산태인)

지역권을 설정하면서 지역권의 목적이 단순 통행인지, 건축행위를 포함한 통행인지, 물을 끌어 오기 위한 것인지 등 어떤 목적의 지역권인지를 등기부등본에 기재하고 있지만 문제는 그러한 목적의 기재 여부 또는 기재 내용이 건축허가 및 준공 여부를 갈음할 정도로 중차대한 문제일까 하는 점이다.

즉 건물을 신축하기 위해 취득한 토지가 도로지분이 없어 사실상 맹지라 하더라도 이 토지 및 인접한 도로 각각의 지분에 통행 목적의 지역권이 설정된 경우라면 별도의 도로지분 취득이나 인접토지 소유자의 토지사용승낙이 없이도 해당 토지에 건물신축을 위한 건축허가와 이로 인한 준공까지도 가능할까?

결론부터 말하면 가능하다고 본다. 이는 건축인허가 관련 업무를 담당하거나 실행하는 관할 시· 군·구청, 건축설계사사무소, 지적측량사무소 등을 통해 자문을 구한 결과도 같다. 이미 개설된 도로가 접해 있고 지역권까지 설정된 토지라면 굳이 도로지분을 소유하지 않아도 토지사용승낙이 없어도 건축인허가 및 준공에는 문제가 없다는 입장이다.

다만 건축인허가 후 준공을 목적으로 하는 공사 도중 배수(상하수도)관로나 가스관 등을 매설하기 위해 지역권이 설정된 도로를 훼손할 경우 지역권설정자들이 별도의 민원을 제기한다면 이를 어떻게 대처할 것인지는 오롯이 매수인의 몫이다. 행정상의 건축인허가와 위 사유로 인한 민원이 제기될 때 공사가 중단되는 문제는 별개의 사안으로 볼 수 있기 때문이다.

따라서 이러한 민원문제의 발생을 사전에 차단하기 위해서는 지역권 설정 당시 그 지역권의 목적을 통행뿐만 아니라 배수 및 인허가시 사용승낙으로 적시하여 등기하거나 아예 도로소유자의 지분 일부를 매입하는 것이 해결방법이 될 수 있다.

그런 의미에서 지난 10월 8일 낙찰된 강원도 평창군 대관령면 용산리 소재 토지(2023타경1409)와 11월 12일 낙찰된 인천 강화군 내가면 외포리 소재 토지(2024타경1530)는 시사하는 바가 크다. 사례에서 전자는 지역권의 목적으로 등기부등본에 통행, 배수 및 인허가시 사용승낙으로 기재되어 있는 반면 후자는 단순 통행으로만 기재되어 있다.

위 2건 모두 단독으로 낙찰이 됐으며, 용산리 소재 토지 낙찰자는 건물 신축 시 발생할 수 있는 민원을 대비해 낙찰받은 토지에 인접한 토지(도로) 소유자를 어렵사리 수소문한 끝에 도로지분의 일부를 일반매매로 취득한 후에야 매각대금을 납부했음은 참고할 만하다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)
경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자 ☎02)2055-2323