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세종사이버대학교 부동산학과 조덕훈교수

현) 서울시 강북구청 공동주택관리 분쟁조정위원회 위원
현) 부동산자산관리사, 빌딩경영관리사 출제위원
현) 한국부동산분석학회, 한국지역학회 이사
현) 한국건설경제산업학회 부회장
전) 국토해양부 지역개발사업 평가위원, 행정안전부 지방공무원 출제위원
전) 미국 캘리포니아주 샌디에고 주립대학교 Visiting Scholar

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소액임차인의 최우선변제권에 대한 정의론적 고찰
분야 경매 조회 698
소액임차인의 최우선변제권에 대한 정의론적 고찰









부동산경매에서 임차인에 대한 권리분석은 필수사항이다. 그 중에서도 소액임차인의 최우선변제권에 대한 권리분석은 매우 중요하다. 왜냐하면, 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 및 민사집행법에서 소액임차인에 대해서는 일정 요건을 충족하면, 선순위 혹은 후순위 권리를 불문하고 이들보다 우선하여 보증금 중 일정액을 매각대금에서 변제받을 수 있도록 규정하고 있기 때문이다. 그만큼 소액임차인의 최우선변제권은 사회복지적 차원에서 강력한 권리구제수단이다. 과연 이렇게 시행하는 것이 정의(正義)로운지를 존 롤즈(John Rawls, 1971)와 로버트 노직(Robert Nozick, 1974)의 정의론적 관점에서 간략히 비교 고찰함으로써, 향후 바람직한 정책방향 설정에 조금이나마 도움을 주고자 한다.



이에 앞서, 위의 법률들에서 규정한 소액임차인의 최우선변제권의 성립요건과 시대적 변천 등을 살펴보자. 먼저, 주택 및 상가의 소액임차인에 대한 최우선변제권 성립요건은 크게 4가지이다. 첫째, 임차인이 최우선변제권을 행사하려면 법률이 정한 소액임차인에 해당되어야 한다. 둘째, 소액임차인이 대항요건(주택인 경우에는 주민등록과 점유, 상가인 경우에는 사업자등록과 점유)을 최소한 경매개시결정등기 이전에 충족하여야 한다. 셋째, 소액임차인이 이러한 대항요건을 배당요구의 종기까지 최소한 유지하여야 한다. 넷째, 소액임차인이 배당요구의 종기 내에 반드시 배당요구를 하여야 한다.



소액임차인이 이러한 성립요건들을 충족하면, 보증금 중 일정액을 주택이나 상가건물가액의 1/2범위 내에서 최우선적으로 변제받을 수 있다. 아울러, 소액임차인에 해당되는지의 여부는 다음 <표>에서 보는 바와 같이, 근저당권과 가등기담보권 등의 담보물권 설정일을 기준으로 판단한다. 만약, 소액임차인의 보증금이 담보물권 설정일 기준의 소액보증금 범위에 부합된다면, 최우선변제액 범위 내에서 해당 담보물권보다 우선하여 회수할 수 있다.



<표> 주택 및 상가건물의 소액임차인 보증금과 최우선변제액 범위(2020년 4월 기준)







이처럼 막강한 권한을 갖는 최우선변제권의 적용을 받는 소액임차인의 보증금과 최우선변제액의 범위는 서민주거안정 차원에서 시대적 경제사회상황 등에 따라 변화되어 왔다. 주택의 소액임차인은 1984년 1월부터 처음으로 적용받은 이후에 2020년 4월 현재까지 총 9차례에 걸친 법률 개정으로 적용받아 왔다. <표>에 나타나는 바와 같이, 2018년 9월 18일부터 현재까지 서울시에 거주하는 소액임차인의 소액보증금 범위는 1억 1천 만원이고, 최우선변제액 범위는 3,700만원까지이다. 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역과 세종시, 용인시, 화성시의 소액임차인은 각각 1억원과 3,400만원 이하이다. 광역시(인천, 군지역 제외)와 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시는 각각 6,000만원과 2천 만원 이하이다. 그 밖의 지역은 각각 5,000만원과 1,700만원 이하이다. 지금의 이 금액들은 법이 개정될 때마다 점차 상향되어 왔다.



상가건물의 소액임차인도 주택의 소액임차인과 비슷하다. 제시된 <표>처럼 2002년 11월 1일에 처음 적용받은 다음에 2020년 4월 현재까지 총 3차례에 걸쳐 소액보증금과 최우선변제금액의 범위가 상향 조정되어 왔다. 2014년 1월 1일부터 현재까지 서울시 소재 상가건물 소액임차인의 소액보증금 범위는 6,500만원이고, 최우선변제액 범위는 2,200만원 이하이다. 다른 지역들의 소액보증금과 최우선변제액 범위는 <표>와 같다.



그렇다면, 이러한 주택 및 상가의 소액임차인에 대해 법률적으로 파격적인 최우선변제권을 부여하는 것이 과연 정의롭다고 할 수 있을까? 서두에서 언급한 바와 같이, 이것은 존 롤즈의 정의론과 로버트 노직의 정의론을 대비해서 살펴볼 수 있을 것 같다. 우선, 존 롤즈는 최소극대화(maximin)의 원칙을 주장하였는데, 이것은 한 사회에서 가장 못사는 사람의 생활수준을 가능한 한 가장 많이 개선시키는 것이 가장 정의롭다는 것을 의미한다. 존 롤즈의 정의론 시각으로 판단하면, 사회적 약자로서 최우선변제권을 적용받은 소액임차인의 보증금과 최우선변제액이 많으면 많을수록 정의롭다고 할 수 있다.



반면, 로버트 노직에 의하면 존 롤즈의 이러한 시각에 동의하지 않는다. 로버트 노직은 자유주의(自由主義) 원칙을 주장하면서, 국가로부터 개인의 정당한 권리가 침해받는 것을 상당히 부정적으로 바라보았기 때문이다. 이러한 로버트 노직의 정의론적 시각은 존 롤즈와 매우 상반된다고 할 수 있다. 로버트 노직의 정의론적 시각으로 판단하면, 소액임차인의 최우선변제권은 선순위 담보물권자의 정당한 권리를 침해하는 정의롭지 않는 잘못된 정책이라고 해석할 수 있다.



이처럼, 소액임차인의 최우선변제권 제도는 존 롤즈의 정의론 시각에서 보느냐 로버트 노직의 정의론 시각에서 보느냐에 따라 달리 해석될 수 있다. 만일, 존 롤즈의 시각에서 본다면 현재 적용되는 소액임차인의 최우선변제권 제도가 상당히 미흡해서 확대될 필요가 있는 반면에, 로버트 노직의 시각에서 본다면 선순위 담보물권자의 정당한 권리를 침해하는 매우 안 좋은 제도로 여겨질 수 있다.



그렇다면 앞으로 소액임차인의 최우선변제권에 대해 우리 사회가 과연 존 롤즈의 정의론을 적용할 것인지, 아니면 로버트 노직의 정의론을 적용할 것인지, 아니면 양자를 절충할 것인지는 지속적인 사회적 논의와 합의 도출이 필요할 것이다. 아울러, 소액임차인의 최우선변제권에 대한 심도있는 연구도 필요하다.



부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈



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