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법률사무소 심원 박승재 변호사

전) 법무법인 테미스
전) 법무법인 성의 소속변호사
전) 법무법인 대지 부동산팀 소속변호사
전) 법무법인 이인 소속변호사
두산타워, LH공사, 한국도로공사 신반포 제1차 재건축조합 등 자문 및 소송 수행

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채무자가 직접 경매절차에서 낙찰받을 수 있을까
분야 법률 조회 586
채무자가 직접 경매절차에서 낙찰받을 수 있을까









안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 부동산의 공유자 겸 채무자가 경매지분을 매수할 지위에 있는지 여부에 관하여, 재미있는 사례가 있어 소개시켜드려보고자 합니다. 경매 절차상 법원의 매각허가 결정이 있어야 비로소 낙찰자가 된다는 사실은 다들 잘 알고 있으실 겁니다. 사실관계는 다음과 같습니다.



갑과 갑의 남편 을은 각 1/2씩 공유로 A 부동산을 소유하고 있었습니다. 을은 병으로부터 대출을 받으면서 병에게 A 부동산 중 자신의 지분에 대하여 근저당권을 설정해주었습니다. 이후 을이 사망하자 갑은 법원에 한정승인을 신청하였고, 인정되었습니다. 병은 갑을 채무자로 하여 그가 상속한 A 부동산 1/2 지분에 대하여 임의 경매를 신청하였습니다. 한편 정은 위 경매 절차에서 최고가 매수 신고를 하였으나, 사법보좌관은 우선매수신고를 제출한 갑이 A 부동산의 공유자로서 우선권이 있다는 이유로 갑에게 매각허가결정을 하고 정을 차순위 매수신고인으로 결정하였습니다.



이에 정은 갑에 대한 매각허가 결정에 항고를 하였습니다.



우선 관련 법령을 살펴보면 다음과 같습니다.




민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)
매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.



1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때


3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때


4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때


6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때


7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때



민사집행법 제123조(매각의 불허) ① 법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.


② 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다.


민사집행규칙 제59조(채무자 등의 매수신청금지) 다음 각호의 사람은 매수신청을 할 수 없다.

1. 채무자

2. 매각절차에 관여한 집행관


3. 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)


법원은 위 사안에 관하여 다음과 같이 판단하였습니다.


민사집행법 제121조 제2호는 매각허가에 대한 이의신청사유로‘최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때’를 규정하고 있는바, 여기서‘매수할 능력이 없는 때’는 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 의미하고, ‘매수할 자격이 없는 때’는 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 하는 경우를 의미하는 것으로서, 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니다.


갑이 남편인 을과 부동산을 공유하던 중 을이 사망하자 을의 재산을 상속한 후, 을이 생전에 위 부동산의 공유지분에 설정한 근저당권의 실행으로 매각절차가 진행되자 위 부동산의 공유자로서 우선매수신청을 한 사안에서, 甲은 위 매각절차에서의 채무자로서 매수신청이 금지된 자이므로 민사집행법 제121조 제2호에 정한 ‘부동산을 매수할 자격이 없는 자’에 해당한다.


결국, 갑은 채무자의 지위에 있게 되므로 해당 경매 절차에 참여할 수 없다고 판시한 것이고, 당사자들 간 채권·채무 관계 및 경매 제도의 취지 등을 고려하였을 때 일응 타당한 판단이라고 사료됩니다.


부동산태인 칼럼니스트 법무법인 심원 박승재 변호사



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