(주)이웰에셋 이영진 대표/부동산연구소장 현) 이웰에셋 대표/부동산연구소장 현) 가천대/사이버 한국외대 외래교수 현) 세종사이버대 겸임교수 현) 한경닷컴 칼럼니스트 전) 한국유통연구소 연구원 전) 디지털태인 경매사업담당이사 전)닥터아파트 리서치연구소장/상무 저서: 이것이 경매투자다(2009.3, 한스미디어), 돈 버는 경매 돈 잃는 경매(2013.9, 한스미디어) 경매박사 이영진의 손에 잡히는 경매(2018.4, 한스미디어)

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농지취득과 처분명령
분야 : 경매	조회 : 197
농지취득과 처분명령 농지를 취득할 때는 취득자가 누구인지를 불문(예외사항 있음. 농지법 제8조 제1항 참조)하고 농지취득자격증명(이하 농취증이라 함)을 발급받아 낙찰 후 7일 내에 법원에 제출해야 함은 물론 농취증을 제출하지 못하는 경우 매각이 불허되고 입찰보증금이 몰수됨은 주지의 사실이다. 또한 농취증 발급기간의 세분화, 주말·체험영농을 위한 농지를 취득할 때에도 농취증 신청서와 더불어 기존 농지의 농업경영계획서에 갈음하는 주말·체험 영농계획서를 제출해야 하고, 농지위원회 심의제도가 부활돼 토지거래허가구역에 소재하는 농지, 취득 대상 농지 소재지 관할 시·군·자치구 또는 연접한 시·군·자치구에 거주하지 않은 자의 농지 취득, 1필의 농지를 3인 이상의 공동으로 취득하는 경우, 농업법인의 농지취득 등의 경우에 농지위원회의 심의를 거쳐야 하는 등 농취증 발급절차가 다소 까다로워졌음은 이전 칼럼에서도 자세히 다룬 바 있다. (농지취득자격증명 발급이 까다로워졌어요 참조) 농지를 취득할 때 농업경영계획서나 주말·체험 영농계획서를 제출하게 하는 것은 농지 취득 후 농지 소유자가 그 계획서대로 농지를 경영 또는 영농을 하고 있는지를 확인하기 위함이다. 그렇다면 농취증을 발급받아 농지를 취득한 자가 농업경영계획서나 영농계획서대로 농지를 이용하지 않는 경우에는 어떻게 될까? 우선 농업경영에 이용하지 않는 농지에 해당하면 그 사유가 발생한 날로부터 1년 이내에 제3자에게 해당 농지를 처분해야 한다. 이때 제3자란 배우자, 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척 등 특수관계인에 해당하지 않는 자(상법시행령 제34조 제4항 제2호)을 말한다. 처분사유로는 농지법 제10조 제1항에 자세히 규정하고 있으며, 자연재해, 농지개량, 질병, 징집, 취학, 선거법에 따른 공직취임 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있는 경우에는 농지처분의무가 면제된다. 처분사유가 발생하면 시장·군수 또는 구청장은 처분의무가 발생한 농지소유자에게 처분대상농지, 처분의무기간 등을 구체적으로 밝혀 해당 농지를 처분해야 함을 통지하도록 하고 있다. 주소불명의 사유로 처분통지를 할 수 없는 때에는 그 내용을 시청ㆍ군청 또는 구청의 게시판 및 인터넷 홈페이지에 14일 이상 공고함으로써 처분통지를 대신할 수 있다. 만약 농지소유자가 위 처분통지를 받고 처분기간에 처분대상농지를 처분하지 않거나, 거짓이나 기타 부정한 방법으로 농취증을 발급받아 농지를 소유하는 등의 사유가 있는 경우에는 관할청은 6개월 이내에 해당 농지를 처분할 것을 명할 수 있다. 농지소유자가 처분명령을 받으면 해당 기간 내에 농지를 제3자에게 매각하거나 한국농어촌공사에 그 농지의 매수를 청구할 수 있다. 매수청구를 받은 한국농어촌공사는 부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공시지가(공시지가가 없으면 개별토지가격)를 기준으로 농지를 매수하게 된다. 통상 공시지가가 일반 거래시세에 비해 상당히 낮은 것을 감안할 때 거래가 활발한 지역이라면 한국농어촌공사에 매각하기보다는 일반 매매를 통해 처분하는 것이 유리하다는 계산이 나오는 대목이다. 물론 처분명령이 있다고 해서 무조건 해당 농지를 처분해야 하는 것은 아니다. 처분의무기간에 처분의무사유가 해소된 경우, 이를테면 농지 소유자가 해당 농지를 다시 농업경영에 이용하거나 농어촌공사와 해당 농지에 대한 매도위탁계약을 체결한 경우에는 처분의무기간이 지난 날부터 3년간 처분명령을 유예 받을 수도 있다. 이처럼 농지를 취득하는 경우 농취증 발급 시에 작성한 계획서대로 영농을 해야 하고, 영농을 하지 않는 경우에는 농지를 처분해야하기 때문에 투자를 목적으로 농지를 취득한 것이라면 불측의 손해를 볼 수도 있음을 염두에 둘 일이다. 따라서 농업경영계획서 또는 영농계획서에 재배 작물을 무리하게 또는 재배가 어려운 작물을 선택하기보다 재배가 용이한 작물을 선택해 재배하는 것으로 작성하거나 취득 후 자기 노동력의 부족을 이유로 농지의 일부를 위탁하는 것도 처분의무나 처분명령을 합법적으로 피해갈 수 있는 방법 중 하나이다. 팁으로 지자체에 따라서는 농취증 발급 요건에 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 외에 농지에 대한 농업경영소득률 산출서를 요구하는 경우도 있다. 즉 해당 농지에 대한 작물재배로 인해 발생하는 경영소득과 작물재배를 위한 경영비(교통비, 체재비 등)를 제한 기대소득창출액(또는 기대수익률)이 일정 수준에 미달하는 경우에는 농취증 발급이 거부되는 경우도 있으니 유의할 일이다. 부동산태인 칼럼니스트 ㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수) 경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자 ☎02)2055-2323
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