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흔히 말하는 면적은 전용면적일까? 공용면적일까?
부동산을 매입하거나 경매에 참여할 때, “이 집은 25평입니다”라는 말을 흔히 듣습니다. 그런데 이 ‘25평’이 실제로 내가 사용하는 공간을 뜻할까요? 아니면 엘리베이터, 복도 같은 공용공간까지 포함한 넓이일까요?
이번 글에서는 ‘전용면적’과 ‘공용면적’의 차이를 쉽게 설명하고, 아파트·오피스텔·도시형생활주택 등 주택 유형별로 면적 개념이 어떻게 다른지 비교해 보겠습니다.
면적의 개념 간단 정리
광고에서 흔히 말하는 “25평 아파트”는 대부분 ‘공급면적’ 기준입니다. 실제 사용 공간(전용면적)은 이보다 작습니다.
공급면적 위주의 광고, 왜 생겼을까?
우리나라 아파트 문화 초창기에는 대부분 ‘공급면적’을 기준으로 면적을 표시했습니다. 1980~90년대 분양 당시에는 전용면적보다 공급면적이 커 보이기 때문에 ‘25평형’, ‘34평형’ 같은 용어가 소비자에게 더 매력적으로 들렸기 때문입니다.
하지만 공급면적에는 내가 실제로 사용하지 않는 계단실, 복도 면적이 포함돼 있어 체감 공간은 훨씬 작습니다. 최근에는 소비자 보호와 정보 투명성을 위해 ‘전용면적 기준의 분양’으로 서서히 전환되고 있으며, 주택법에서도 이를 권장하고 있습니다.
서울 아파트 실사례
서울 강남구 A아파트(84㎡형) 기준:
• 전용면적: 약 84.94㎡ (약 25.7평)
• 공용면적: 약 34.0㎡ (약 10.3평)
• 공급면적: 약 118.94㎡ (약 36평)
즉, "36평 아파트"라고 불려도 실제 생활 면적은 약 25평입니다. 이 차이를 이해하지 못하면, 실제로 집을 보고는 “생각보다 좁다”고 느낄 수 있습니다.
발코니 확장는 전용? 공용? 그럼 '보너스'일까?
많은 아파트는 '발코니 확장'을 통해 실사용 면적을 넓히는 것이 일반적입니다.
과거에는 발코니는 건축면적에 포함되지 않았지만, 2005년 건축법 시행령 개정을 통해 구조적 보강 조건 하에 실내 확장이 허용되었습니다.
이때 중요한 점은, 확장된 발코니는 법적으로 전용면적에도 당연히 공용면적 포함되지 않지만, 실제 사용 면적에는 포함된다는 점입니다.
계약서에 전용 84㎡라고 되어 있어도, 확장 덕분에 체감 면적은 90㎡ 이상일 수 있습니다.
단, 이 '보너스 공간'은 향후 재건축이나 이전 매도 시 법적 공간으로 인정되지 않을 수 있으며, 건물 구조에 따라 불이익이 발생할 수 있으니 확인이 필요합니다.
주택 유형별 면적 구조 비교
경매 참여자라면 이렇게 보세요
• 감정평가서 기준은 보통 전용면적입니다. 낙찰가 산정 시 시세 비교 기준도 전용면적을 우선해야 합니다.
• 오피스텔의 경우 계약면적과 전용면적이 다르게 표시되므로 관리비와 실사용 공간을 꼭 비교해야 합니다.
• 확장 발코니 여부는 등기부등본이나 계약서에 표시되지 않으므로 반드시 현장 확인 또는 임차인 진술이 필요합니다.
마무리하며
우리가 흔히 듣는 “몇 평짜리 집”이라는 표현은 대부분 공급면적 기준입니다. 실제 사용하는 전용면적은 이보다 작고, 주택 유형에 따라 기준도 다양합니다.
또한, 발코니 확장은 실사용 면적을 넓히지만, 법적 면적에는 포함되지 않는다는 점을 꼭 유념해야 합니다.
부동산 경매나 매입을 고민 중이신 분이라면, 면적 개념 하나만 정확히 이해해도 판단이 훨씬 쉬워집니다.
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세종사이버대학교 자산관리학부 건축·도시계획학과 교수 전재일
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