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소액임차 최우선변제권 등 질문드립니다!
등록자 : jplove** 등록일 : 2024.05.13 11:40 조회 : 568
서울 소재 다가구주택이고 토지와 건물에 대해
1999년 10월에 최초 근저당권이 설정되었고 2003년에 해지되었습니다. 이후 2021년9월에 다시 근저당권이 설정되었고 근저당권자가 토지와 건물에 대해 부동산임의경매를 신청해서 2024. 3. 18. 임의경매개시등기가 되었습니다.

질의1. 서울시 소액임차인기준으로 삼는 최초 담보물권설정일 기준은 1999년 10월이 아닌 2021년9월로 하여 1억5천만원 이하일경우 최우선변제금은 5천만원이 맞을까요?

질의2. 위 건물(다가구주택) [1층]의 경우 2022. 11. ~ 2023. 3.까지 5개월간 에 보증금 5천만원으로 하여 전세계약을 했습니다. 소액임차인으로서 최우선변제를 받기 위해서는 대항력(점유+전입신고)을 유지한채 배당요구종기일전까지 권리신고 및 배당요구신청을 해야하는게 맞을까요?

질의3. 위 건물(다가구주택) [2층]의 경우 2022. 11. ~ 2023. 3.까지 5개월간 에 보증금 5천만원으로 하여 전세계약을 했고 2023. 6. 20.임차권등기를 해놓은 상태입니다. 임의경매개시등기 전 임차권등기를 했으니 배당요구종기일전까지 권리신고 및 배당요구신청을 하지 않아도 되는지? 아니면 해야할까요?

질의4. 1층 소액임차인과 2층 소액임차인의 보증금 합계는 1억원입니다. 만약 건물에 대한 감정가가 3천만원이고 토지에 대한 감정가가 5천만원인 경우에 8천만원에 낙찰된 경우 소액임차인들은 건물에 대한 3천만원을 한도로 최우선변제받을 수 있는걸까요?

질의5. 현재 임의경매가 진행중인데 혹 취하될 것을 대비하여 [1층]임차인이 확정된 집행권원으로 별도의 부동산강제경매신청을 하면 이득이 있을까요?
(예를들면 취하된후 즉시 1층 임차인이 신청한 부동산강제경매가 개시?되고 별도의 경매비용을 지불하지 않아도 된다는 등) 
ans**   2024.05.13 15:14 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 네. 맞습니다.

2. 경매개시결정 이전 전입+인도를 통해 대항력을 갖추었고, 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 해야 소액임차인의 최우선변제가 가능합니다.

3. 경매개시결정 이전의 임차권등기가 경료 된 경우 별도의 권리신고 및 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당대상에 포함됩니다.

4. 임대차의 효력은 토지와 건물의 매각대금 전체에 발생하는 만큼 토지와 건물의 매각대금을 분리하여 계산하지 않습니다.
다만...
소액임차인의 보증금합계가 1억인데 8천만원에 낙찰이 된다?? 라는 가정 자체가 상당히 이해가 되질 않습니다만....
소액임차인의 최우선변제는 매각대금의 1/2 범위 내에서 이루어지게 되는 만큼 8천만원에 낙찰이 될 경우 1/2 인 4천만원을 1,2층 소액임차인이 최우선변제액비율에 따라 안분배당하게 됩니다.
예를 들어, 두 소액임차인의 최우선변제액이 동일한 경우라면 각각 2천만원 씩 배당을 받게 됩니다.

5. 취하.취소.기각의 가능성을 따져보고 판단해야 하는 것이 맞습니다만, 말씀하신 내용 그 어디에서도 이를 판단할 근거는 보이질 않습니다.
또한, 취하된 후 즉시 중복경매를 신청한다고 해서 집행비용의 예납이 면제되는 것도 아닙니다.^^;;


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
jplove**   2024.05.14 14:50 
상세한 답변 너무 감사드립니다!! 많은 도움이 되었습니다!!
 
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