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경매시 선순위 관련 문의

등록일 : 2024.08.12 16:48

안녕하세요. 제가 거주중인 빌라가 임대인과 연락이 안 돼 경매를 할 계획입니다.

2019. 2. 에 전세권설정등기를 했고 등기부등본 을구에는 해당 전세권설정등기만 표기돼 있습니다.

2021. 12., 2022. 4.에 세무서와 지자체에서 압류됐다고 등기부등본상 갑구에 표기돼 있습니다.

제가 조사한 바로는 대항력이 갖춰진 일자보다 법정기일이 빠른 당해세에 대해서만 임차보증금보다 배당순위가 높다고 확인했는데,

1. 대항력이 실거주+거주지 등록이 아닌 전세권설정등기를 한 것만으로 갖춰지는지
2. 임대인의 당해세가 있는지 확인 방법(경매 개시 후 알 수 있다는 말이 있는데 확실한지 모르겠습니다.)
3. 제가 조사한 '대항력이 갖춰진 일자보다 법정기일이 빠른 당해세에 대해서만 임차보증금보다 배당순위가 높다'에 따라 경매 낙찰 후 압류자들보다 제가 더 배당순위가 높은지
4. 해당 빌라가 낙찰 시 낙찰자에게 임차보증금 반환 요구했는데 안 줄 때 전세보증금반환소송, 지급명령 등의 조치가 가능한지
5. 제가 경매 개시 후 직접 낙찰받으면, 혼동법리에 따라 보증금이 낙찰액과 상계되는지
6. 전세권설정등기 기한 도래 후 연장을 안 했는데, 민법에서는 연장을 하지 않더라도 임대인이 조치를 취하지 않으면 효력은 유지된다고 하는데 실제 경매상황에서도 해당하는지

이렇게 여섯가지 문의드립니다. 감사합니다.

reala** 2024.08.12 17:16

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.

전입신고와 확정일자 없이, 전세권등기만 해두었다는 말인가요?
그렇다면 주임법상의 대항력이 아니라 민법상 선순위전세권자의 지위만 가지고 있습니다.
1. 주임법상의 대항력은 없습니다. 다만 선순위전세권자이므로 배당신청을 하지 않으면 배당에서는 배제되지만 전세권의 효력이 살아있으므로 낙찰자가 이 전세금 전액을 별도로 물어줘야 말소가 됩니다. 그러나 전세권은 배당신청을 하면 전세금 전액을 배당받지 못해도 배당순위에 따라 배당받고 소멸됩니다.
2. 당해세는 배당요구종기일 이후에 사건기록을 열람하면 확인가능합니다.
3. 전세권 등기 전에 발생한 조세가 있었다면 해당 조세채권이 먼저 배당됩니다. 전세권 등기 후에 발생한 세금은 전세권보다 후순위입니다.
4. 전세권은 배당신청하면 배당받고 소멸합니다. 낙찰자에게 미배당분의 지급을 요구할 수 없습니다.(단 주임법상의 전입신고를 했고 이 전입일자가 대항력이 있다면 별도 반환 요구가능합니다)
5. 전세권자가 직접 낙찰시 배당받을 금액 내에서 상계신청이 가능합니다.
6. 연장하지 않더라도 전세권은 소멸되지만 전세금 반환청구권은 효력이 유지됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

ans** 2024.08.13 01:21

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 주택임대차보호법 상의 대항력은 임대차의 유효한 공시의 방법으로서의 전입+인도 를 그 요건으로 하는 만큼, 전세권설정등기와 대항력은 아무런 관련이 없습니다.
특히나, 전세권자와 임차인으로서의 지위는 엄격히 구분되어야 하는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

2. 임대차계약 이후 일정 기간 이내에 한하여 임대인의 국세.지방세체납조회가 가능한 만큼 질문자님의 경우, 경매개시결정 이후 배당요구종기일 전후로 제출된 교부청구서를 통해 이를 확인할 수 있을 것으로 보여집니다.

3. 잘못 알고 계십니다.
대항력이 아니라 임차인의 확정일자의 우선변제권과 각종 조세채권 및 공과금의 법정기일에 따라 배당순위가 결정됩니다.
즉...대항력이 아니라 임차인의 확정일자의 우선변제권, 법정기일이 빠른 당해세??? 가 아니라 당해세를 포함하여 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 모두 포함됩니다.

4. 가능합니다.

5. 혼동의 법리와 채권상계는 아무런 관련이 없는데, 이는 관련지어 생각하시는 이유가 무엇인지...^^;;
질문자님의 입장에서 혼동의 법리라는 것은 임차보증금반환채권의 채권자가 채무자의 지위를 승계하게 되는 것을 의미하는 것이고...
따라서, 이는 임차인의 채권상계신청과는 아무런 관련이 없습니다.
질문자님이 배당이 가능한 임차인이라면 당연히 채권상계가 가능합니다.

6. 말씀하시는 임대인의 조치가 무엇이냐에 따라서 답은 달라집니다.^^;;
따라서, 이를 생략하시면 답이 무의미 합니다.
특히나... 임대인이 임차보증금반환채권을 원인으로 한 전세권이라면 임차보증금을 반환하지 않는 이상 당연히 전세권 존속기간이 경과했음에도 불구하고 유효합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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