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[질문] 허위 임차인의 배당요구신청 어떻게 구별하나요?
  • 질문자 : vps26**
  • 2024.10.06 12:38
  • 조회수 125

현재 제가 전세로 살고 있는 건물이 임대인이 임차인을 돈을 못줘서 소송 후

강제경매 결정난 상태입니다.

간단하게 건물 정리하자면,

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주택 유형 : 다가구주택

선순위 근저당 : 0원

전체 세대 : 11세대

전입세대확인서로 확인된 임차인 : 9세대 (8세대가 현재 거주중, 1세대 미상)

임차권등기명령 후 퇴거한 임차인 : 2세대

총 경매 당사자 수 : 11세대

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그런데 이상한 점이 전입세대확인서에도 없는 임차인이 2명이나 배당요구신청을 했다는 점입니다.

(전입세대 확인서에 없는 성씨 2명임, 임차권등기명령자 아님)

이상한 임차인 둘을 확인 후에, 다시 전체세대 전입세대확인서를 발급해서 확인해도

최초 9명만 확인됩니다. (경매안내 임차인 통지서도 9명에게만 발송되었습니다.)

결론적으로 11명 이였던 임차인이 2명 늘어나, 총 13명으로 경매 당사자가 되었습니다;;



1) 정황상 2명은 허위 임차인이 맞을까요??

2) 다가구라 각 세대별로 전입세대 확인이 안되는데, 9명의 임차인 중 배당금 받을려고 자신의 집에서 방 하나를 허위로 임대했을 가능성도 있을까요??

3) 집주인이 경매를 막으려 허위 임차인을 신고했을 수도 있을까요?

4) 허위 임차인이 맞다면 어떻게 행동해야 저사람들을 몰아 낼 수 있을까요?
 
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  • 답변자 : reala**
  • 2024.10.06 13:17
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


1. 전입신고를 하지 않았거나 임차권등기를 하지 않은 임차인은 설령 진정한 임대차 계약을 하고 사용 수익중이라 하더라도 임차인으로서의 보호를 받지 못합니다. 다만 가족 중의 일부가 임대차 계약을 하고 그 가족의 구성원이 전입신고를 한 경우는 임대차의 효력과 권리를 주장할 수 있으므로 주의해야 합니다. 또, 외국인의 경우는 임대차 계약 후 전입세대열람내역에는 나오지 않으므로 주의가 필요합니다. 외국인은 거소 신고 내역을 확인해야 합니다.
2-3. 사건번호를 남겨야 더 정확한 분석이 가능합니다.
4. 허위임차인은 인도명령 신청과 결정을 거쳐 강제집행을 하면 됩니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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  • 답변자 : ans**
  • 2024.10.06 13:49
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문 항목별 답변은 무의미한 만큼 이는 생략하고 답변드립니다.

질문자님이 임차인 중 1인으로서 이해관계인에 해당한다면, 무의미한 정황 상??의 추론은 무의미합니다.
사건기록열람과 실제 임대차 및 점유관계 등에 대한 재확인을 통해 이를 누구보다 정확하게 확인이 가능한 만큼 팩트를 기반으로 한 정확한 사실관계를 확인하여 대응방안을 강구해야 할 문제이지, "정황" 을 논하며 허위임차인이냐 아니냐 를 분쟁거리로 만들 이유는 전혀 없습니다.

주택임대차보호법 상 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입+인도 를 통해 대항력을 갖추지 않은 이상 주택임대차보호법 상 적용대상에서 제외됩니다.
즉, 주택임대차보호법 상 대항력을 갖추지 못한 경우라면 배당요구를 했든 말든 관계없이 배당에서 제외되는 만큼 이를 신경 쓸 이유는 전혀 없습니다.

다만, 말씀하신 내용과는 달리, 형식적인...공적 장부 상 주택임대차보호법 상 대항력을 갖추고 배당요구를 한 경우라면, 임대차 및 대항력이 성립하지 않음을 입증할 수 있는 객관적인 근거들을 토대로 배당배제신청 등을 통해 해당 임차인으로 하여금 임대차를 입증하도록 할 수도 있습니다만, 타인이 점유.사용 중인 부분에 대해 몰아내고 말고 할 수는 없습니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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  • 답변자 : vps26**
  • 2024.10.06 18:17
아무리 생각해도 임차인들중 몇 명이 수작부리는 거로밖에 생각이 안드네요. 집주인은 경매가 되어야 현재 상황이 해결되는데..
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  • 답변자 : vps26**
  • 2024.10.06 19:02
현재 전입세대열람에 확인되는 사람은 경매사건검색에서 송달내역에 있는 임차인 김OO, 이OO, 나OO, 강OO, 서OO, 염OO, 조OO, 박OO, 한OO 총 9명이고, 주택임차권자 황OO, 박OO 2명까지 총 11세대가 정상적인 임차인으로 파악됩니다. 접수일 2024,08.12 강OO, 2024.09.27 성OO가 허위 임차인으로 의심되는 상황입니다... 강OO가 2명인데, 2024.08.21에 접수한 것이 현재 거주 임차인이 신고한 것이라 합니다.
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  • 답변자 : reala**
  • 2024.10.06 19:46
예정물건이네요. 아직 배당요구종기일 전이고, 첫매각이 되는 시점에 배당신청을 현황을 봐야 정확한 사실관계를 파악할 수 있습니다.
그리고 전입세대 동거인에게도 법원은 의무적으로 이해관계 당사자로 취급해서 우편물을 발송하므로, 매각기일도 잡히지 않은 시점에 섣불리 임차인으로 단정할 필요도 없습니다.
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  • 답변자 : vps26**
  • 2024.10.07 17:21
답변 감사합니다. 법원에서 전입세대 동거인에게도 우편물을 발송한다 하셨는데, 실제 임차인통지서를 발송한 사람이 9명이며 등기상에서도 9명만 표시됩니다. 제가 이해가 안가는 점은 전입세대 등기에 없고, 동거인도 아닌 사람들이 어떻게 배당요구를 할 수 있는건가요??;; 법이 허술한건가요?
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  • 답변자 : ans**
  • 2024.10.07 18:53
임차인 당사자라면 사건기록열람만 해보더라도 누가 권리신고 및 배당요구를 한 것인지, 그 근거가 무엇인지 확인이 가능한 만큼, 말씀하시는 추론은 사실 상 아무런 의미가 없습니다.
또한, 권리신고 및 배당요구신청 자체는 형식적인 문제만 없다면 누구나 신청이 가능한 것이고...
경매법원은 당연히 전입+인도, 확정일자 등 주택임대차보호법 상 법률에 따라 배당여부 및 순위를 결정하게 됩니다.
아무런 권리도 없는데, 배당요구를 했다는 이유만으로 배당을 할 정도로 법이 허술하지 않습니다.
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