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경매개시결정 후
등록자 : qmfpdl** 등록일 : 2024.10.17 10:56 조회 : 42
안녕하세요 공인중개사입니다..!!
고객이 낙찰받고싶어하는 매물이 있는데 현재 임의경매개시결정이 됐고 이후 가압류가 소액 걸렸습니다.
후순위권자들은 모두 개인이며, 가압류권자는 공기업입니다.

질문입니다!!

1. 임의경매개시결정 후 후순위권자가 취해야 할 행동

2. 임의경매개시결정 후 가압류거는 이유

3. 경매개시인과 후순위권자와 인과관계가 있을지 여부 / 있다면 주의사항

4. 낙찰자 입장에서 고려해야 하는것들

답변주시면 감사하겠습니다... 
reala**   2024.10.17 11:21 
반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.


1. 가압류권자는 배당신청을 하지 않으면 배당을 받지 못하는 임차인과 달리 당연배당권자입니다. 그러나 경매개시후의 가압류는 배당요구종기일 내에 배당신청을 별도로 해야 하는 특이점이 있습니다. 다만 가압류권자가 실제 배당기일에 배당을 받으려면 본안 소송을 통한 판결문(화해 명령 조정 등 포함)이 있어야 배당금 수령이 가능합니다.

2. 돈 받을 채권자가 돈을 받기 위해 가압류를 하는 것이지 다른 이유가 있나요? 물론 채권채무가 없음에도 불구하고 채무자와 통정 허위로 가압류를 하고, 배당을 받기 위해 할 수도 있습니다. 이 또한 돈을 받기 위한 목적의 일부입니다.

3. 해당 가압류가 진정한 가압류인지는 확인이 필요합니다.

4. 저당 근저당 압류 가압류는 무조건 소멸하므로 빚쟁이들이 빚잔치에 낙찰자가 관여할 아무런 실익도 이유도 없습니다. 채권자 그들끼리의 분쟁에 불과합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 그 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 그 미배당분을 별도로 물어줘야 하므로 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 필히 확인해야 합니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
 
ans**   2024.10.17 14:39 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 고객이 낙찰을 받고 싶어한다는 것은 당연히 경매개시결정이 이루어졌다는 것이고...
고객이 낙찰을 받고 싶어하는데, 후순위권자????가 취해야 할 행동은 아무런 관련이 없습니다.
채권자라면 알아서 권리신고 및 배당요구를 하는 등의 행동을 하겠으나, 이것이 고객과 무슨 관련이 있는 것인지...^^;;

2. 경매개시결정 이후라 하더라도 법원의 결정 또는 조정, 판결 등을 받지 않은 경우 채권보전을 위한 절차로서 부동산가압류를 하는 것이 통상적인 예 입니다.
이에 따라 권리신고 및 배당요구를 하고, 추후 본안소송에서 승소판결 등을 받아 배당에 참여하기 위함이 대표적인 이유겠지요.

3. 경매개시인? 후순위권자?
라는 있지도 않는 용어를 임의대로 만들어서 사용하시면 의미의 왜곡이 발생할 수 밖에 없습니다.
경매신청채권자, 후순위권리자 또는 후순위채권자...가 맞는 표현이며...
단순히 이해관계인의 지위 만으로 인과관계를 판단할 수 있는 사람은 세상에 존재할 수 없습니다.
영희와 철수가 무슨 관계냐 물어보시는 것과 같은 질문 입니다.

4. 경매를 통해 부동산을 취득하고자 한다면 당연히 권리분석이 필요합니다만, 질문 내용 그 어디에서도 이를 판단할 근거는 찾아볼 수 없습니다.
따라서, 등기사항전부증명서 및 법원기본서류 검토를 통해 해당 물건의 특이사항 및 눈에 띄는 위험요소 등을 확인한 후 현황조사 여부를 결정하고...
현황조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수대상 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등을 재확인하고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가 를 산정하는 권리분석을 통해 질문에 대한 답을 구하시는 것이 정석 입니다.


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