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[질문] 물건분석.

질문자 : noah2**
2024.11.21 17:34
조회수 122

사건번호는 2024타경52942 에 물건번호1번 입니다.

말소기준등기는 20년3월11일 을구 5번항목으로 보았고 그 앞에 남은 권리는 없다고 보았습니다.

세입자에 대한 정보도 소유자와 임차인이 함께 살고 있다고는 되어있지만 임차인이 배우자이고 임대차관계조사서에도 전입일자가 21년7월9일로 써있습니다 확정일자는 없구요. 등본상 전입일자가 말소기준등기 이후이므로 이 또한 말소사항으로 보여집니다.

이로 미루어볼때 말소기준등기를 앞서는 별다른 권리가 없어서 경매 낙찰자가 떠안아야할 권리는 없는 것 같은데 3회 유찰되고 있어서 제가 뭔가를 못 보고 있는 것인지 궁금합니다.

이 물건이 계속 유찰되는 이유가 보이시는게 있으신가요?

저는 입찰하고 싶은데 뭔가 계속 유찰되는데 이유가 있는가 해서 걱정되는 마음에 확인차 상담의뢰드립니다.

답변환영!

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답변자 : reala**
2024.11.21 17:55

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

청주 오송읍의 해당 아파트는 권리상 하자가 없습니다. 임차인이 없고 소유자 세대가 점유하고 있으므로 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.
전입자 박씨는 소유자의 배우자입니다. 대형 평수라서 주목을 끌지 못한 거 같습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2024.11.21 21:22

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

무언가 크게 잘못 이해하고 계신 듯 합니다.

2020.03.11 엘지생활건강의 근저당을 말소기준권리로 하며, 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리도 존재하지 않으며...
말소기준권리 이후의 전입일 뿐만 아니라 소유자의 배우자의 전입이 확인되는 바, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금 또한 존재하지 않습니다.
다만, 소유자 및 그 가족 점유의 물건으로 추정되는 만큼 상당한 명도저항은 불가피 할 것으로 예상될 뿐 입니다.

이처럼, 기본서류 상 유찰사유를 판단할 근거나 기타 특이사항이 발견되지 않는다면, 그 이유는 세부적인 검토 및 현황조사 등 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단해야 할 문제인 만큼 인터넷 게시판에서 "확인 차??" 답을 구할 문제가 아닙니다.
거래사례가 많지 않은 대형면적의 아파트에 해당하는 만큼 감정평가의 고평가에 의한 것일 수도 있고, 권리신고의 의무가 없는 유치권 등 추가인수대상이 존재할 수도 있고... 그 경우의 수는 상당히 많습니다만, 이는 세부적인 검토 후 현황조사 등을 통해 확인 후 판단해야 할 문제인 만큼 이점 명심하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : chinhy**
2024.11.27 13:04

제가 오송살고 있는데요...
힐데스하임은 겉만 보면 정말 좋은 아파트입니다.
앞에 공원, 호수 있고 주변 환경도 조금씩 발전하고 있죠..

그런데요... 자녀가 있고 없고를 떠나 초등학교 인접해야 장기적으로도 좋습니다.
그런데 여긴 어린 자녀가 있는 세대가 절대 살 수 없는 곳입니다.
배정 학교가 만수초등학교인데 직선거리 말고... 도보 거리로 짧게 잡아도 1.4Km 입니다.
아이가 직접 걸어서 다니기엔 행단보도 몇개 건너야 하고 꽤 먼거리 입니다.

두번째는 주변에 공장이 너무 많습니다. 공단 가운데 아파트라...
공장이 먼저 있었는데 강제 이전 할 수도 없고 평생 같이 살아야 하는데...
64평에 살 재력있는 사람이 굳이 주변 횡~ 하고 공장 많은곳에 살고 싶어할까요??
다른 지역(지웰시티 등) 비슷한 가격에 더 좋은 여건 아파트 많은데요...

권리상 하자가 있어 유찰되는게 아니고 매리트가 없는 아파트입니다.

난 괜찮으니 평생 여기서 살겠다 싶으면 싼 가격에 구입하겠지만...
저라도 여긴 아니올시다 입니다. ^^

외부인이 이 동네 성격 잘 몰라 싼맛에 덥석 받아간다면 모를까
저도 청주 이사온지 2년 됐지만... 청주사람(토박이들) 은근 잔머리 많이 돌리고
업체 의뢰하기 보단 이래 저래 발품팔아 조사하고 권리상 문제있나 없아 알아보고
본인이 직접 셀프 입찰하는 사람들이 많습니다. 그거 몇푼 아낀다고..

님도 그런 분중 하나일지 모르겠지만.ㅎㅎ

청주사람이라면 쉽게 입찰하지는 않을겁니다. 시세차익도 쉽지 않습니다. 팔려야지~

여러번 유찰 됐다 해도 최소 6억대는 써야 할텐데 그럴바엔 평수 조금 낮춰서(40~50평대) 지웰시티든
다른 곳 알아보겠습니다.ㅎㅎ

또한 등기권리 훌터보시면
삼성카드 국민카드 저축은행등 자잘한 가압류 근저당 많은데..
이건 갈때까지 갔다는 뜻입니다. 금전적으로 돈이 없어 카드까지 끝까지 땡겨 사용했다는 건데
명도 과정도 순탄지 않을게 뻔합니다.

이사협의금? 대충 그걸로 곱게 끝나면 다행인데 강제집행 한다고 했을 때 평수가 크니
비용도 꽤 나올거고 그만큼 수준으로 이사협의금 요구할테고...

추가비용도 만만치 않아 보입니다. 그렇게 우여곡절 다 넘기고 시간은 시간대로 버려가며 지치고
그렇게 이집 얻었는데 입주 전 부터 정 떨어질겁니다.ㅎㅎㅎ

세상 공짜 없습니다. 경매라고 싸다!! 물론 시세보다 저렴하게 받는건 사실이지만
로또같은 행운은 없습니다. 수억원 저렴해 보인다면 다 이유가 있습니다.
나에게 기회가 왔다는건 이미 남들은 포기 했기에 유찰에 유찰을 거듭하고 있고 그게 혹해서
관심있게 자꾸 들여다 보게 되는데 이미 남들은 손절한걸 굳이~ 전문가들이 그냥 전문가일까요?
개인 누군가는 싼맛에 받긴 받겠죠...언젠가는... 하지만 쉽지는 않을겁니다.
싼맛에 낙찰 받았다가 2~3년 뒤 다시 그 물건 경매 올라오는 경우 엄청 많이 봤습니다. ^^

컨설팅 해주는 업체나 전문가들은 굳이 이런 이야기까지 하지 않습니다. 연락주세요~ 그러겠죠..
의뢰 받아서 잘 낙찰받아 뒤탈없이 마무리만 해주면 되지
굳이 이 아파트 하려고 하는 이유가 뭐냐!! 물을 이유 없습니다. 미래가치? 무조건 장점만 이야기 해주겠죠..
오히려 오예!! 월척 물었다 생각하겠죠... 낙찰가 1%만 잡아도 최소 500만원인데.ㅎㅎ
명도 협의 해서 안되면 그냥 강제집행 넣으면 그만이고.. 그 비용 역시 의뢰인 몫이고요..

결론적으로 굳이 들어가고 싶다면 권리상 문제 없습니다. 들어가면 됩니다. 쉽게 받을겁니다.ㅎㅎ 미리 축하드립니다.ㅎㅎ

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