잔금납부 전 명도 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 잔금납부 전 명도

질문자 : jdb08**
2024.12.12 19:11
조회수 24

경매 낙찰된 원룸에 전세로 거주중인 임차인입니다.
근저당이 있는 상태로 전입, 확정일자를 받아서 대항력이 없는 상태라 배당을 못받을 수도 있는 상태이지만 현재의 배당순위를 유지하며 배당에 참여를 하려고 합니다.
아직 낙찰자가 잔금은 납부하지 않았고, 낙찰자는 이사 날짜를 협의하여 명도합의서를 작성하려고 하는데 시간이 필요하다고 말해둔 상태입니다.
저는 낙찰자와도 원래 임대인과도 최대한 법적 소송이나 마찰없이 협의로 마무리하고 싶고 저의 권리도 최대한 주장하고 싶은 마음입니다.
현재 낙찰자와 명도 관련 협의 중에 있으며 이 과정에서 궁금한 점이 있습니다.

1. 명도하는 날짜가 잔급납부 이전이어도 배당순위 변동없이 참여할 수 있나요?
2. 경매 취소 가능성을 고려하여 잔금납부를 확인하고 주민등록을 이전하도록 낙찰자와 협의하는게 안전하겠죠?
3. 다른 호수에 거주중인 임차인에게 들은 바로는 잔금납부 이전에 명도나 주민등록 이전을 하면 보증금을 배당이든 다른 방법이든 받을 수 없다고 합니다. 이 다른 임차인의 말은 맞는 말인가요?
4. 원래의 임대인(낙찰자 아님)은 배당금 이외 잔여 보증금은 본인이 주겠다고 합니다. 임대인에게 잔여 보증금이라도 받으려고 할 때 주민등록을 이전해도 협의하는 것과는 별개의 문제인거지요?
5. 원래의 임대인이 잔여 보증금을 주겠다고 한 현재의 경우에 고소를 한다고 하면 전세사기가 성립될 수 있나요?
6. 위의 상황으로 보았을 때 잔금납부 이전 날짜에 명도를 하겠다는 내용으로 명도합의서를 작성해도 될까요? 명도합의서 내용에는 주민등록 이전 관련 내용은 없고 부동산 명도의 내용만 들어 있습니다.

궁금한 점들이 많은데 물어볼 곳이 마땅치 않아 질문이 많지만 답변 부탁드립니다.

답변환영!

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답변자 : reala**
2024.12.12 19:20
답변 20회 (29점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 네 명도를 언제 하든 배당순서에 영향을 미치지 않습니다. 그러나, 잔금을 납부하기 전에는 명도를 해줄 필요가 없습니다. 잔금 납부전에는 그 어떤 권리도 없으며, 잔금 납부전에는 언제든 경매가 취하될 수 있습니다.
2. 네 그렇습니다.
3. 아닙니다. 배당은 배당요구종기일까지만 전입을 유지하면 배당자격에 이상없습니다. 다만 취하가 되면 배당요구종기일 이후에 이사를 가더라도 향후 문제가 될 소지가 있으므로 잔금 납부후에 이사를 가는 것이 안전합니다.
4. 전소유자가 명도를 조건으로 미배당보증금 반환을 협상하나요? 그럴만한 사정이 있을 수도 있지만 안전장치가 없는 이상 응할 필요 없습니다.
5. 일반 사기는 될 수 있을지 따져봐야겠지만, 전세사기에는 해당되지 않습니다. 배당시 전출문제를 두고 하는 협상이라, 당초 전세사기와는 관련이 없어 보입니다.
6. 잔금 납부 이전에 명도합의서는 쓸 수 있지만 명도를 할 필요는 없습니다. 실제 명도시기는 잔금 납부 이후라야 안전합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2024.12.12 20:09
답변 46회 (55점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"근저당이 있는 상태로 전입, 확정일자를 받아서 대항력이 없는 상태라 배당을 못받을 수도 있는 상태이지만 현재의 배당순위를 유지하며 배당에 참여를 하려고 합니다."
=> 대체 무슨 의미인지 이해를 할 수가 없습니다.
대항력을 갖추지 못한 임차인 이라면, 권리신고 및 배당요구여부에 따라서 배당에 참여가 될지 말지가 결정되는 것이지 질문자님이 임의대로 참여여부를 결정할 수 있는 것이 아닙니다.^^;;

1~3. 대항력을 갖추지 못한 임차인에 해당하는 만큼 대금납부 이전이라 하더라도 낙찰자로부터 명도확인서 및 인감증명원을 제공받은 후 추후 배당기일에 출석하여 배당금을 수령할 수 있습니다.
물론, 배당이 가능한 경우에 한 하겠지요.
다만, 말씀하신 바와 같이 대금미납 후 취소,취하,기각 될 경우 주택임대차보호법 상의 적용대상에서 제외될 수 있는 만큼 대금납부 이후 명도를 이행하시는 것이 바람직 합니다.
즉, 대금납부이전 이사 및 전출을 하더라도 배당에 참여할 수 없다는 말은 잘못된 것 입니다.

4. 별개의 문제입니다만, 당연히 임대인이 자진하여 이를 이행하지 않을 경우 지급명령 또는 임차보증금반환청구의소를 진행해야 할 수 있습니다.

5. 말씀하신 내용 그 어디에서도 전세사기요건을 갖추었는지를 판단할 근거는 보이질 않습니다.
세부적인 경매사건검토 및 구체적인 상황을 확인한 후 판단해야 할 문제 입니다.

6. 명도합의서는 대금납부 이전 작성해도 무관합니다만, 실질적인 명도의 이행은 대금납부를 확인하신 후 이행하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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