[사건번호유]청산을 위한 형식적경매 인수 소멸?

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[질문] [사건번호유]청산을 위한 형식적경매 인수 소멸?

질문자 : nosmoke**
2024.12.13 12:54
조회수 26

좋은하루되세요 궁금해서 문의드립니다
다시 올려드립니다
2023-13468 물건입니다

아파트물건이며 청산을 위한 형식적경매이며
파산관재인(변호사)이 경매신청한 겁니다

대항력있는 임차인이 있고 확정일자받고 배당요구종기일내에 배당신청이됐는데 //

찾아보니 누구는 일반경매와 똑같이 권리분석하여 낙찰금에서 임차인보증금배당된다하고
누구는 낙찰금외에 저보증금 그대로 인수라고 해서
조심해야한다고 하고

도대체 인수인지 말소기준밑은 다 소멸인지 궁금합니다

답변환영!

이곳은 누구에게나 열려있는 경매상담 게시판입니다.
편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : ans**
2024.12.13 15:46
답변 46회 (55점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

기본적인 내용은 앞선 질문에서 답변드린 바와 같습니다.

해당 사건의 경우, 청산을 위한 형식적경매 사건으로서 일반채권자의 배당요구를 허용하지 않습니다만, 근저당 및 우선변제권을 갖춘 임차인은 그 예외사항에 해당하는 것이고...
따라서, 매각절차를 통해 대항력을 갖춘 임차인이 전액배당이 불가능할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.
즉, 해당 사건의 경우 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 최소 총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 2.6억+@ 가 되는 사건에 해당합니다.

또한, 물건명세서를 통해 인수조건이 명시되어 있지 않은 형식적경매사건에 해당하는 바, 소멸주의에 따라 매각이 진행되는 것으로 보아야 하는 만큼 2022.11.04 근저당 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2024.12.13 15:56
답변 46회 (55점)

참고로...
청산을 위한 형식적경매에서 이견이 발생하는 것은 법원경매에서의 일반적인 배당절차와 다르기 때문입니다.
일반적인 배당절차에서는 매각대금으로 등기사항전부증명서 상 채권자들의 권리와 그 일자를 기준으로 배당을 하게 됩니다만, 청산을 위한 형식적경매에 있어서는 근저당 및 우선변제권을 제외한 나머지 일반채권자들의 배당요구는 허용되지도 않습니다.
즉, 매각대금으로 파산관재인이 파산재단의 처분에 따라 배당을 하는 방식으로 진행되는 차이가 존재합니다.
단, 근저당 및 우선변제권만 예외일 뿐 이고 이것이 청산을 위한 형식적경매의 특징이라 할 수 있습니다.

또한, 광의, 넓은 의미에서의 형식적경매에서는 인수주의를 적용하는 경우가 있습니다만, 청산을 위한 형식적경매의 경우 기본적으로 소멸주의로 매각을 진행하되, 인수주의를 취하는 경우 매각물건명세서에 이를 기재하고 있는 만큼, 이러한 내용이 없다면 소멸주의로 진행된다고 판단하셔도 됩니다.

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답변자 : reala**
2024.12.13 17:12
답변 20회 (29점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

인천 오류동의 해당 아파트는 말소기준권리보다 빠른 대항력 있는 임차인이 있습니다. 임차인이 대항력이 있으면 보증금 전액을 배당받지 못한 잔여금은 낙찰자가 낙찰대금과는 별도로 물어줘야 합니다. 따라서 아무리 싸게 사더라도 임차인의 보증금인 2억6500만원 이하에서는 살 수 없고 경매비용을 감안한다면 2억7000만원 이하에서는 매수 불가능합니다. 문제는 또 있습니다. 임차인보다 먼저 배당되는 권리들이 있는 경우입니다. 법정기일이 빠른 조세채권 등등인데, 이 조세채권은 입찰자에게 고지해주지 않습니다. 개인정보 보호를 이유로 세무서 등에서는 알려주지 않습니다. 이 조세채권으로 인해 임차인의 배당몫이 줄어들면 그만큼 낙찰자가 물어줘야 하는 것입니다. 그 금액을 알 수 없어 입찰하기는 곤란합니다.
등기부정황상, 임차인의 전입 확정일보다 먼저 발생한 조세채권이 없다고 단정할 수 없습니다.

형식적 경매사건의 임차인이라고 해서 보증금 배당이 달라진다는 어떤 규정도 민사집행법에 없습니다. 여러 사람의 말을 듣는 건 좋은데, 누구 말을 들어야 할지는 결국은 질문자 본인의 선택입니다.
큰 길 가에는 집을 지을 수 없다, 라는 말이 있습니다. 지나가는 사람마다 모두 한마디씩 거들기 때문입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : reala**
2024.12.13 17:12
답변 20회 (29점)

참고로 등기부상의 권리는 전부 경매로 소멸됩니다.

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