다가구 전세계약중 집주인부재(사망)로 인한 경매진행예정 후순위 임차인이 문의드립니다.

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[질문] 다가구 전세계약중 집주인부재(사망)로 인한 경매진행예정 후순위 임차인이 문의드립니다.

질문자 : bike33**
2024.12.19 10:16
조회수 30

- 기본정보

다가구주택 반전세 계약( 대전 노은동 송*빌라)
, 계약금 : 7,000만(보증금)/20만(월세)
계약기간 : 2024-03 ~ 2026.03
, 1번근저당변경 : 6,100만 ( 2024-03 ) , 임대인 계약인수일 : 2006-04
선순위임차금: 4~6억 , 총18가구 (옥탑2세대) 전부 입주상태입니다

올해 12월 중순 부동산중계인 으로부터 전화를 받았습니다 .
임대인이 사망하였다고 친인척에게 들었다고 합니다( 사망 사실 확인이 어려운 상태)

- 문의

1. 경매진행시 소액임차인 배당권 신청 가능한 보증금 기준금액 문의 드립니다
올해 근저당1억 상환하여 2024년 3월22일 1번근저당권변경 사항이 등기부등본에 있습니다.
2024년 소액임차인 기준이 적용되는건지 임대인이 매매한 2006년으로 적용하는지 문의드립니다
등기부등본상 1번근저당 최초일이 애매합니다.

2. 보증금 손실을 줄일수 있는 최선의 방법이 있을까요? 임차권등기 또는 보증금 반환소송 알아보는 중입니다
현재 상황으로는 경매 진행이 확정된 것이 없어 막막한 상황이고
대항력 일자가 등기부등본상 18가구중 13번째 이며
이후 임차인들은 대부분 소액2000만 이하 계약자들 입니다.

답변환영!

이곳은 누구에게나 열려있는 경매상담 게시판입니다.
편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : ans**
2024.12.19 11:22
답변 46회 (55점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 질문 내용 그 어디에도 말씀하시는 근저당권설정일을 판단할 근거는 찾아볼 수 없습니다.
2024.03.22 변경등기가 이루어진 것만 얘기하시고, 2006년 매매??? 를 했다고 하셨으나, 근저당권이 언제 설정된 것인지에 대한 내용은 전혀 없는데, 언제냐 물어보시면 답이 불가능 합니다.
당연히 변경등기여부와 관계없이 최소설정일이 소액임차인의 최우선변제의 기준일이 됩니다.
2006년 매매 시 근저당을 설정한 경우라면, 그 근저당 설정일이 기준이 되겠지요.

2. 이 역시 말씀하신 내용만으로는 판단이 불가능합니다.
말씀하신 내용만으로, 입찰에 참여해라 마라, 이거해라 저거해라 라는 식의 답변이나 정보들은 믿고 거르시는 것이 바람직 합니다.
특히나, 다수의 임차인이 존재하는 다가구주택의 경우에는 소액임차인의 최우선변제, 확정일자의 우선변제권에 따른 순위배당 두가지 방식으로 배당이 이루어지게 되는 만큼 당연히 더욱 더 복잡한 방식을 통해 예상배당표가 작성되어야 하고...
이 결과를 토대로 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하고, 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구해야 하는 것이 정석적인 순서 입니다.
전액배당이 가능할지, 불가능할지 조차 판단이 불가능한 질문으로는 당연히 답을 구할 수 없습니다.
따라서, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 해당 건물 전체의 전입세대확인원 및 확정일자등록현황서 등 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 답을 구하는 유일한 해법이라는 점 명심하시어, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2024.12.19 11:23
답변 46회 (55점)

참고로, 수많은 법률브로커들이 이를 부추기면서 수임을 유도하고 있는 것이 현실이기는 합니다만...
임차권등기나 임차보증금반환청구의소 등의 경우 임차보증금을 회수하기 위한 보조적인 수단에 불과한 만큼 이는 질문자님의 상황과 목적에 따라 선택해야 할 문제인 것이지 이것이 임차보증금의 손실을 최소화 할 수 있는 수단이 될 순 없다는 점 명심하시기 바랍니다.

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답변자 : bike33**
2024.12.19 13:20

근저당설정 2001년 6월15일 이네요
답변 감사합니다
답이 없다는건 확실히 알았습니다.

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답변자 : ans**
2024.12.19 15:04
답변 46회 (55점)

/bike33**
최초담보물권설정일 2001.06.15, 대전광역시: 임차보증금 2,000만원 이하에서 최우선변제액은 800만원
소액임차인의 최우선변제-등기사항전부증명서상 권리관계의 종류 및 일자 와 임차인의 확정일자의 우선변제권에 따른 순위경합 에 의해 배당이 이루어지게 되는 바, 예상낙찰가에 따른 예상배당표 작성 을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 재확인하여 보다 명확한 답을 구하시기 바랍니다.

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