대항력없는 임차인의 동시이행 항변권 관련 문의

경매무료상담

[질문] 대항력없는 임차인의 동시이행 항변권 관련 문의

질문자 : hmblac**
2025.03.12 00:37
조회수 55

안녕하세요. 항상 상세히 답변주셔서 큰 도움얻습니다. 감사합니다!
질문입니다.

대항력없는 임차인이 동시이행 항변권을 주장하며 배당기일까지 무상거주를 할 수 있다고 주장하고 있습니다.
제가 알기로 동시이행 항변권이 성립하려면 대항력있는 임차인이어야 하고, 그러한 임차인은 보증금을 전액 배당받는 배당기
일까지 인도를 거부할 수 있다고 알고있습니다.

질문1) 그렇다면 현재 대항력없는 임차인이 주장하고 있는 동시이행 항변권은 성립하지 않는게 맞는걸까요?
질문2) 낙찰자가 소유권을 취득한 이후부터 대항력없는 임차인이 무단점유한 기간에 대해 부당이득금 반환청구가 가능한게 맞나요? 아니면 동시이행 항변권에 따라 배당기일까지는 대항력없는 임차인일지라도 무상거주가 가능한가요?

※ 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권이 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받을 때까지 임차주택의 인도를 거부할 수 있는데, 이 권리의 근원은 동시이행항변권이다(민법 제536조).

참고로 제가 낙찰받은 물건의 경우 동일 사건번호에 물건번호가 여러개인데 몇개의 물건번호는 매각이 되었고 몇개의 물건번호는 유예되어 배당기일이 계속해서 늦춰지고 있는 상황입니다. (모든 물건번호가 매각되어야 배당기일이 잡힌다고 경매계에서 전달받았습니다.)

답변환영!

이곳은 누구에게나 열려있는 경매상담 게시판입니다.
편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : ans**
2025.03.12 01:04
답변 28회 (33점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인에 해당하는 만큼 동시이행항변권을 주장하며 낙찰자의 명도요구를 거부할 수 없습니다.

2. 대항력을 갖추지 못한 임차인이라면, 낙찰자가 대금납부를 한 날로부터 명도이행 시 까지 월차임에 해당하는 부당이득금반환청구가 가능합니다.
참고로, 대항력을 갖춘 임차인의 경우 동시이행항변권이 적용되는 만큼 대금납부일이 아닌 배당표가 확정되는 배당기일이 부당이득금반환청구의 기준일이 됩니다.

3. 동시이행항변권에 대한 문제는 앞서 답변드린 바와 같습니다.
다만...이는 법률 상의 내용인 것이고... 현실적인 문제는 말씀하신 바와 같이 동일사건번호로 다수의 물건이 매각 중인 경우 발생하게 됩니다.
동일사건번호로 다수의 물건이 매각진행 중인 경우 특별한 사정과 이유가 존재하지 않는 이상 동시배당 즉, 모든 물건이 낙찰되고 대금납부가 완료된 이후 배당기일이 지정됩니다.
만약, 같은 시점 또는 비슷한 시점에 모두 낙찰이 된다면, 배당기일이 단시간 내에 지정되겠으나, 그렇지 않은 경우에는 대금납부 및 소유권취득일로부터 배당기일 까지 상당한 차이가 발생할 수 있으며...
경매법원에서는 대항력을 갖춘 임차인에 대한 인도명령이 종국인용결정이 이루어졌다 하더라도, 통상 배당기일 이후 인도명령결정정본을 발송하게 되는 것이 실무인 만큼 임차인이 자진명도를 거부할 경우 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행을 하는데 있어서 인도명령결정정본이 송달되어야 하는 만큼 이로인해 상당한 시일이 소요될 수 있는 것이 가장 큰 현실의 문제입니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 1

답변자 : reala**
2025.03.12 14:11
답변 25회 (30점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

1. 대항력 없는 임차인은 동시이행항변권을 주장할 수 없습니다. 낙찰자가 잔대금을 납부하는 순간부터 부당 점유가 개시되는 것입니다.
2. 대항력 없는 잔대금 납부 이후부터 부당점유에 대한 임료 상당의 부당이득금을 지불해야 할 의무가 있습니다. 또는 낙찰자는 그렇게 요구할 권리가 있습니다.
대항력이란 상대적인 개념입니다. 전입과 확정일자를 받은 임차인은 후순위 권리자에 대해 대항력이 생긴다는 의미이고, 선순위 근저당 등의 경매실행으로 낙찰받은 낙찰자에게는 대항하지 못합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 0

부동산태인 DIGITAL TAEIN Since 1988