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[질문] 2024타경916 경매참여 여부 물어봅니다
  • 질문자 : wjdrb90**
  • 2025.07.16 14:18
  • 조회수 19

2024타경916 경매참여 여부 물어봅니다
대항력 임차인이 있으나 이번회차 입찰시에 보증금을 배당받아 갈 것으로 예상되는데 별 문제없이 참여해도 되나요?? 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.07.16 17:32
  • 답변 18회 (23점)
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


진주 문산읍의 해당 아파트, 현최저가 이상에서는 대항력이 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받을 것으로 보여 임차인 보증금을 인수할 일은 없습니다. 그러나 전혀 문제가 없다고 장담할 수 없습니다. 임차권등기를 하고 주택을 임대인에게 인도하고 나간 경우, 5% 지연이자와 보증금 반환청구 소송시 소촉법에 의한 지연이자 12%에 대해 낙찰자에게 별도로 청구할 수도 있으므로 주의해야 합니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.07.16 17:43
  • 답변 20회 (25점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

본인의 답변을 포함하여, 네이버지식인 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.
이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.
따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

질문하신 사건이 진주지원사건이라면...
말씀하신 바와 같이 대항력을 갖춘 임차인이 존재하나, 경매개시결정 이전 임차권등기, 배당요구가 확인되며, 현재 최저매각가격 기준에서 전액배당이 가능할 경우 대항력은 매각을 통해 소멸하는 바 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리는 존재하지 않습니다.
허나...
현재 최저매각가격 기준에서 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 을 고려할 경우 미배당임차보증금 차액이 존재할 수 있으며, 이는 낙찰자의 추가인수대상이 될 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

또한, 2022.08.06 임차권등기 후 임차권등기가 주택도시보증공사로 양도된 점, 이후인 2022.10.17 임대차 및 점유관계가 불분명한 1인의 전입이 확인됩니다.
즉, 임대차 및 점유관계가 불분명한 점유자가 존재하는 만큼 상당한 명도저항이 불가피 할 수 있으며, 이는 곧 추가비용 발생 가능성과 명도지연에 따른 각종 기회비용의 손실로 이어질 수 있는 중요한 문제인 만큼 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

이러한 모든 일련의 과정들을 확인해야 해당 물건에 대한 안정성 및 입찰여부를 판단할 수 있으며, 이를 정석적인 권리분석의 과정에 해당하는 만큼 이를 생략한 상태에서 법원 기본서류 검토만으로 이에 대한 답변은 무의미하고 불가능한 것이 당연한 일 이라는 점 명심하시기 바랍니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
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