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[질문] 전세사기피해자

질문자 : sm727**
2023.11.21 11:06
조회수 328

법원 부천지원 사건번호: 2023타경 34253

안녕하세요.
우선 최근 부천에서 발생한 전세사기 피해자입니다.
현재 상황은
1억6천 전세로 지내고 있으며,
경매진행중인 오피스텔입니다.
임차권등기, 배당요구종기, 등등 처리해야할 상황들은 모두 마친 상태입니다.
경매신청도 제가 법무사를 통해서 진행하여
지금 첫번째 유찰이 진행되었습니다.
오늘이 두번째 기일이고, 주변 여러의견이 전부 다른 상황이라 어찌해야할지 걱정입니다.

저는 보증금 1억6천만원 회수가 목적입니다.

답변환영!

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답변자 : ans**
2023.11.21 12:08

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문자님이 전세사기피해자 라면, 당연히 사건기록열람 등을 통해 각종 조세채권 및 공과금의 법정기일을 비롯한 상세내역, 임금채권 등 임차인의 우선변제권보다 선순위로 배당이 가능한 내용들에 대한 확인이 선행되어야 하고...
해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후, 질문자님의 상황과 목적에 따라 최선의 대응방안이 무엇인지를 강구해야 하는 만큼 말씀하신 내용만으로는 이에 대한 답변 자체가 불가능할 수 밖에 없습니다.

이러한 정확한 사실관계의 확인이 선행되지 않은 상태에서는 답변하는 자의 관점에 따라 각기 다른 해석이 나올 수 밖에 없는 것이고...
특히나, 어떠한 객관적인 근거도 제시하지 못하는 무책임하고 근거없는 주변의 의견들은 믿고 거르시는 것이 바람직 합니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2023.11.21 12:12

무엇보다 큰 문제는...
질문자님과 같은 상황에서의 실무경험이 터무니없이 부족한 일부(사실 상 대다수)의 법률전문가들이 "대항력을 갖춘 임차인이니 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼 임차보증금 전액 보전이 가능하다." 라는 현실과 동떨어진 답변을 하는 경우가 상당히 많습니다.
해당 사건의 경우와 같이 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 이상 낙찰자의 입장에서는 얼마에 낙찰이 되든 관계없이 최소 총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@ 가 될 수 밖에 없는 만큼 해당 물건의 시세가 이와 비슷하거나 역전세가 발생한 경우라면 낙찰이 된다는 가정 자체가 무의미할 수 밖에 없는 것이 현실이자 실무이기 때문이지요.

따라서, 정확한 사실관계의 확인을 통해 질문자님의 상황과 목적에 따른 수많은 경우의수와 그에 따른 정확한 손익계산을 통해 질문에 대한 답을 구하시는 것 만이 유일한 해법 입니다.

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