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선순위 임차인 경락잔금대출 안나오는 이유
등록자 : hmblac** 등록일 : 2024.07.25 20:20 조회 : 24
안녕하십니까 선생님
경락잔금대출 받을 경우 전입세대내역을 은행에서 요구하는것으로 알고있는데요.

하기 질문사항 있습니다.

1) 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인이 있는 경우라도 선순위 임차인이 배당신청을 했고 낙찰대금으로 보증금 전액을 배당받으면 경락잔금대출 문제없이 나오는게 맞나요?

2) 선순위 임차인이 배당신청을 안해서 보증금을 낙찰자가 인수 해야하는 경우, 경락잔금대출이 안나온다고 알고있습니다. 대출이 안나오는 이유가 무엇일까요? 어차피 보증금은 낙찰자가 선순위 임차인에게 지불하면 되는건데 은행입장에서는 대출원금을 못받아내는 경우는 없지 않나요?

3) 선순위 임차인이 있고 배당신청도 했는데, 보증금 전체를 배당받지 못하는 경우 배당받지 못하는 보증금 제외하고 나머지 금액만큼만 경락잔금대출 나오는건가요? 이것도 은행에서는 왜 차감한 금액만큼만 대출해주는지 이유가 궁금합니다.

4) 대출 실행시 전입세대내역에 말소기준권리보다 전입이 늦은 후순위 임차인이 있더라도 경락잔금대출 거부 될 수 있나요? 만약 그렇다면 잔금내기전에 명도를 마치고 전출신고까지 마쳐야한다는건데 현실적으로 불가능 하지 않나요..? ㅠㅠ


질문이 좀 길어서 죄송합니다. 감사합니다!! 
reala**   2024.07.25 20:38  (25회, 65점)

반갑습니다.
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1. 네 그렇습니다. 임차인이 대항력이 있더라도 보증금 전액을 배당받는다면 대출에는 하자 없습니다.(단 차주의 신용상 하자 등이 없어야겠지요)

2. 3억짜리 아파트에 보증금 2억5000만원을 인수해야 한다면 최소 5000만원 이하로 낙찰을 받았을 겁니다. 5000만원에 대한 대출이 나가는 건 당연한데, 은행이 임차인보다 후순위인데, 대출을 해주려 하지 않을 겁니다. 채권을 회수해야 하는 채권자 입장에서 생각하면 바로 답이 나옵니다.

3. 당연합니다. 그만큼 담보가치가 하락되었기 때문입니다. 친구에게 주택을 담보잡고 돈을 빌려줘야 한다고 생각하고 접근해 보세요.

4. 후순위임차인이 있는 경우, 은행은 임차인의 변수는 고려하지 않습니다.



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ans**   2024.07.26 00:28  (45회, 75점)
안녕하세요.
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1. 그렇습니다.
다만, 제1금융권 일부의 경우 이를 판단할 근거가 불분명할 경우 해당 임차인의 전출을 요구하거나, 변호사의 의견서를 요구하는 등 의 상황이 발생할 수도 있으니 참고하시기 바랍니다.

2. 대출이 불가능한 것이 아니라... 대출한도와 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금을 비교하여 판단해야 할 문제 입니다.
대출한도에 비해 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금이 적거나 소액인 경우라면 경락잔금의 대출은 가능합니다.
다만...
대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않았다는 것은 단순히 임차보증금 전액 뿐만 아니라 종전 임대차계약의 존속기간 까지 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼, 낙찰자가 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금을 지급하면 된다??? 라는 가정 자체가 성립할 수 없습니다.

3. 앞서 답변드린 바와 같이, 대출한도에서 미배당임차보증금 차액을 제외한 금액에 대해서 대출을 실행하는 것이 통상적인 경우 입니다.
경락잔금대출 역시 기본적으로 주택담보대출인 이상 담보목적물의 담보가치를 평가할 수 밖에 없는 것이고, 당연히 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금이 존재하는데, 이를 고려하지 않을 금융기관은 존재하지 않는 것이 당연한 일 이겠지요.

4. 대항력 성립 여지가 존재하지 않는 전입으로 인해 대출이 거절되는 일은 거의 없습니다.
만약, 거절하는 금융기관이 있다면... 다른 곳을 알아보시면 될 문제겠지요.



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