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무잉여 경매 및 채권매수신청 관련

등록자 : city79**

등록일 : 2024.08.27 18:30

안녕하세요.

경매예정물건: 다세대주택(펜션매물)
시세 4억 (감정가 5억예상)
근저당 4억(은행 채권최고액)
가압류 1억 (채권자A)

채권자A가 1억을 회수하기 위해 경매 신청을 고민하고 있습니다.
감정가 5억에서 시작하겠지만 2-4번의 유찰을 감안해서 2억에 낙찰된다고 한다면(채권보다 낮은가격)
A 입장에서는 무잉여 경매가 되고, 낙찰금 2억은 선순위 근저당으로 배당이 될듯합니다.
이에 하기와 같이 궁금한점이 있어서 문의드립니다.

Q1) 중복경매로 경매진행이 되어 2억에 낙찰이 되었다고 하면, 근저당으로 2억이 배당이된뒤
차액 2억은 어떻게 되는건가요? 낙찰자가 인수하는건가요? 인수가 아니면 낙찰자 입장에선
소멸이 되는데 채무자에게 부담되는 건가요? 은행이 미회수금 2억에 대해 어떤 액션을 취하는지 궁금합
니다.

Q2) 채권자A가 물건을 낙찰받고자 합니다.
2억 1백 정도로 채권매수신청을 해서(다른 경쟁자가없다는조건) 낙찰이 되었다고 하면
채권1억은 상계처리 + 1억1백은 경락대금대출로 처리 하면 되는 걸까요?
1순위 근저당 4억은 낙찰자가 인수하는 건가요? 아니라면 근저당 4억은 어떻게 해결이 되는건가요?

Q3) 상기 시나리오대로 경매가 진행된다면 채권자A보다 채무자에게 유리하게 되는것일까요?
A는 무잉여 경매이고, 채무자입장에선 대출이자를 더이상 납부할 필요가 없어지고 채권자A의채권으
로 부터도 자유로와 지는 것일까요?

전문지식이 없다보니 두서없이 질문을 한 것같은데 현실적인 조언을 해 주시면 감사하겠습니다.

ans** 2024.08.27 19:07

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

우선, 아무런 근거도 없이 감정가 5억, 시세4억의 다세대 가 2억에 낙찰이 된다??? 라는 가정은 채권자의 입장에서는 무의미한 가정 입니다.
제3자도 아니고, 채권자 당사자라면 당연히 2억 이라는 낙찰가에 대한 근거가 있어야 하는 것이 당연한 일 입니다.

1. 말소기준권리가 근저당인지 가압류인지 알 길이 없으나, 말소기준권리 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 배당여부 및 전액배당여부와 관계없이 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.
매각절차를 통해 배당받지 못한 미배당채권은 당연히 해당 채권자가 해당 채무자에게 청구하겠지요.

2. 채권상계는 채권금액이 아닌 배당금액을 기준으로 합니다.
따라서 근저당-가압류 순이라 할 때... 낙찰가 2.01억 이라면, 근저당 배당 후 채권자 A에게는 배당금액이 없습니다.
즉, 상계대상금액은 0원이 되는 만큼 당연히 2.01억을 대금으로 납부해야 합니다.

3. 이미 앞서 답변드린 만큼 추가답변은 무의미 할 듯 합니다.

채권자...의 질문이라고 하기엔... 상당히 권리분석의 기본조차 숙지하지 못한 상태인 것으로 보여집니다.
잘못 알고 있는 내용을 팩트라 단정짓고 질문을 하시면, 당연히 제대로 된 답변이 가능할린 없습니다.
따라서, 등기사항전부증명서 및 정확한 기초사실관계와 구체적인 내용들을 토대로 보다 명확한 답을 구하시어 추후 대응방안을 강구하시는 것이 바람직해 보입니다.
이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

reala** 2024.08.27 19:32

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 채권자 A가 경매를 신청해서 2억에 낙찰이 되면 무잉여로 경매는 취하됩니다. 경매신청권자에게 배당되는 금전이 없는 무잉여경매이기 때문입니다.
그러나 선순위 은행이 경매를 신청해서 진행한 경매라면 유효한 경매가 되고, 은행은 2억을 배당받고 근저당권은 소멸하며(가압류도 소멸), 낙찰자는 완전한 소유권을 취득합니다. 나머지 2억에 대해 은행은 채무자의 다른 재산이 있다면 가압류를 해서 채권을 보전하려고 하겠지만 채무자의 재산이 없다면 손실 처리하고 그만입니다.

2. 가압류권자가 직접 낙찰을 받을 경우, 상계신청은 배당받을 금액내에서만 가능합니다. 2억1백에 낙찰이 되면 가압류권자에게 배당되는 금액이 없으므로 상계되는 금액이 없습니다. 따라서 낙찰대금 2억1백만원 전액을 납부해야 합니다. 이 경우, 낙찰자가 근저당 채권을 떠안는 일은 없습니다. 근저당권자는 2억을 배당받고 근저당은 소멸합니다.

3. 위 시나리오대로 진행되지 않습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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