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다중주택 임차인으로 경매를 걸었는데 도와주세요..

등록자 : pkpk4**

등록일 : 2024.08.29 18:22

안녕하세요. 현재 보증금반환을 받지 못해 임대인에게 지급명령을 신청하고 집행권원을 받아 법무사를 통해 경매를 신청했습니다.

해당 건물은 전문대학교 근처 도보3분거리에 있는 2017년식 준신축 다중주택이고
1층부터 4층,옥탑층 (옥상 철골조 및 1층 근린생활시설을 주택으로 사용하여 위반건축물 등재)

등기사항전부증명서 기준 건물은
[갑구]
1. 소유권보존 : 2017년 12월 5일 권리자 : 전임대인
2. 소유권이전 : 2022년6월21일, 등기원인 매매, 권리자 : 현임대인
3. 강제경매개시결정 : 24년 6월 13일, 권리자 : 채권자(글작성자)
4. 가압류 24년 8월19일 : ㅇㅇ캐피탈 1700만원

[을구]
1. 근저당권설정(말소, 빨간줄 표시)
2 : 1에대한 근저당권설정등기 말소
3. 주택임차권 세입자 A
4. 주택임차권 세입자 B

인 상태이고, 현 건물은 9명의 세대주가 있는 다중주택입니다.
해당 다중주택의 건물과 토지는 모두 채무자인 현 임대인 소유이고,
9명의 세대주 모두 확정일자 부여현황과 전입세대 연람원 확인 시 모두 20년 3월부터 22년 12월까지 확정일자와 전입신고를 마쳐 대항력이 있는것으로 보고있습니다.

9명의 임차인 모두 전세로 계약되어있으며 2명은 임차권 등기 후 퇴거상태, 7명은 현재 거주중에 있습니다.
9명중 선순위보증금 순서는 저는 4번째로 제 앞에 3명이 있는것으로 보이고 뒤로 5명이 있습니다.
(확정일자와 전입신고일 기준)

현 임대인의 매매계약서를 확보해 확인해보니 서류상 매매가격은 12억, 총 임차보증금은 11억8천으로 나와있는데
경매진행 후 감정평가 금액이 10억200만원이 책정되었습니다.
법무사 상담 당시 후순위 임차인들의 보증금은 승계되지 않는다고 들었고.. 제 보증금까지 금액이 감정평가금액의 60%이내라서 괜찮겠지 생각했다가.. 그래도 불안해서 계속 알아보니 말소기준 이전 대항력을 갖춘 보증금은 모두 보호되어서 기보증금이 많은 다중주택은 낙찰되지 않을 수 있다고 들어서 의견 여쭙고자 작성합니다.

이 경우 낙찰 가능성이 있을지.. 감정평가 금액이 너무 낮게 잡힌 것 같아 기보증금때문에 낙찰되지 않고 그대로 경매 취소될지 해당 경매가 어떻게 진행될지 의견 남겨주시면 감사하겠습니다..

reala** 2024.08.29 18:57

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.

임차인 모두 대항력이 있습니다. 임차인이 대항력이 있는 경우, 낙찰대금에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 하므로 아무리 싸게 낙찰받아도 결국은 임차인 보증금 이하로는 매수 불가능합니다.
문제는 보증금 합계가 시세보다 높은 깡통 전세라서 결국 아무도 낙찰을 받지 않을 것입니다. 그렇게 되면 최종적으로는 경매가 취하될 수밖에 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

ans** 2024.08.29 19:44

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 내용대로라면...
2024.06.13 강제경매개시결정등기를 말소기준권리로 하는 만큼, 9세대의 임차인이 모두 이보다 앞서 전입+인도를 통해 대항요건을 갖추었다면 9세대 모두가 대항력을 갖춘 임차인이 되는 것이고...
따라서, 매각절차를 통해 전액배당이 불가능할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼, 낙찰자가 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 최소 총매입금액은 임차보증금의 총액 11.8억+@가 될 수 밖에 없습니다.
따라서, 해당 물건의 일반매매시세가 얼마인지는 알 길 이 없으나 11.8억+@ 와 비슷한 수준이거나 역전세가 발생한 경우라면, 입찰에 참여하는 메리트가 없는 바, 수차례 유찰이 반복되다가 결국 무잉여 즉, 경매신청채권자에게 배당이 되지 않음을 원인으로 한 기각.취소결정이 이루어질 가능성이 상당합니다.

이는 사실 상 지급명령, 강제경매신청 당시에 이미 충분히 확인 후 예상했어야 할 내용에 해당하는 만큼 지금이라도 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 해당 건물 전체의 전입세대확인원, 확정일자등록현황서 등 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 답을 구하는 유일한 해법이라는 점 명심하시어, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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