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임차권등기 후 해당 물건을 월세 놔도 괜찮을까요?

등록자 : vps26**

등록일 : 2024.10.10 14:02

현재 다가구주택 전세살고 있는데, 임대인이 기존 임차인들 전세금을 못 돌려줘서

강제경매 진행되고 있는 상태입니다.

저는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. (건물에 선순위 근저당 0원)

낙찰된다면 낙찰자에게 전세금 전액을 요구할 수 있는 상태입니다.

건물 전체에 걸린 전세금이 건물가격과 거의 동일해서 경매 완료까지 최소 5년 이상은 걸릴 것 같습니다.

조간만 대출연장을 위해 임차권등기명령을 신청할 계획입니다.

질문입니다.

1) 집주인에게 전대차 동의서를 받아서 임차권등기 후 제 전세금이 해결되기 전까지 월세를 놔도 괜찮을까요? 법적으로 제 대항력이나 기타 문제가 생기진 않을까요?

2) 곧 계약이 만료이며 배당요구신청을 근거로 계약해지 통보 예정입니다. 혹시 1번 과정을 진행하기 위해서는 계약해지 상태로는 불가능한것인지 궁금합니다.(전대차를 위해서 계약연장을 해야하는것인지?)

3) 만약 2년동안 월세를 놔서 300만원의 수익이 발생했다면, 낙찰 후 낙찰자에게 요구가능한 전세금은 기존 전세금에서 300만원을 제외한 금액만큼이 되는건가요?

4) 집주인이 파산 및 개인회생하여 집주인이 파산재단으로 바꿔면, 기존에 받은 전대차 동의서는 무효 되는건가요 아니면 그대로 유효한가요?

5) 선생님께서 보셨을 때, 이렇게라도 월세를 받는게 맞는것인지... 추천하지는 않는지 조언 부탁드립니다..

집주인은 이미 변제능력을 상실해서 파산도 고려중이라는데 월세라도 받고싶은 마음에 간절히 질문드립니다..

reala** 2024.10.10 15:10 (6회, 21점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 네 상관없습니다. 임대인의 동의를 받는다면 전차인도 임대차보호법의 적용을 받습니다.
다만 경매가 완료되는데 5년이 걸린다는 건 있을 수 없습니다. 경매신청 후 경매가 취하될 수는 있지만 절차 진행에 5년이 걸릴 일은 없습니다. 더구나 선순위임차인이라면 보증금반환청구 소송을 통해 승소판결을 받아 경매를 신청해도 됩니다.
2. 임대차계약이 해지되면 전대차 계약을 할 자격이 안됩니다. 임차권등기 후 임대인의 동의없이 단기 임대를 해도 문제는 없을 듯 합니다. 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하려고 한다면 보증금 반환을 요구하면 됩니다.
3. 아닙니다. 사용수익의 댓가이기므로 월세로 받은 돈은 주인에게 지급하지 않아도 됩니다.
4. 임대인의 동의를 받은 전대차라면 임대인의 파산선고 이후도 유효합니다.
5. 단기임대 월세가 가능하다면, 좋습니다. 괜찮은 방법입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

vps26** 2024.10.10 16:06

답변 너무 감사합니다.

제가 5년이라 말씀드린 것은 지금 최초 유찰 반복 후 취하까지 1~2년, 집주인 파산 6개월~1년, 파산 재단에서 다시 경매 후 유찰 반복, 취하까지 1~2년 등을 고려했을 때 유추한 것인데 너무 억측일라나요,,,?

보증금반환청구 소송 또한 고민중인게 이미 집주인 신용은 박살이난 상태이며, 통장 압류, 살고있는 자가집까지 가압류 및 또 다른 전세집으로 인한 소송걸린 상태여서 소송을 해도 실익이 없을 것으로 예상됩니다.. 그래서 땅값 상승 등으로 인해 낙찰자가 나타날 때 까지 월세를 받는 게 오히려 나을 듯 하여 고려중 입니다..

그리고 선생님께서 2번에서 말씀하신 임대차 계약이 해지되면 전대차 계약이 안된다고 하셨는데,

1) 그렇다면 임차권등기 후, 전세계약연장을 해야 전대차 계약이 가능 한 건가요?

1)-2 궁금한게 임차권등기 자체가 임대차 종료 후 신청할 수 있다고 알고 있는데, 그렇다면 임차권등기를 신청해 완료된 것 자체가 이미 계약이 종료 상태된 상태를 말하는 것일 텐데 전대차 계약을 할 자격이 되는건가요?

2) 또 단기 임대 월세라고 말씀하신 이유가 있을까요?(일반적인 1년 월세는 안되는것지?) 낙찰될 때 까지 월세를 받는 것이 목표인데 현실적으로 무리일까요?

ans** 2024.10.10 16:55 (12회, 27점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 임대인의 동의를 받는다면 임차권등기 없이도 적법한 전대차에 해당하는 바 질문자님의 대항력 및 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
다만, 추후 법률 상 다툼의 여지가 있을 수 있으므로 임차권등기를 하는 선택도 나쁘진 않습니다만, 이에 따른 장단점은 정확한 기초사실관계를 확인 후 판단하시기 바랍니다.
예를 들어, 임차권등기를 할 경우 신규임차인을 구하는데 있어 상당한 어려움이 있을 수도 있는 것이 현실이니까요.

2. 전대차는 기본적으로 임대차 즉, 임대인과 임차인의 임대차관계를 기초로 합니다.
따라서, 임대차계약이 해지.종료된 경우 자동으로 임차인과 제3자간의 전대차 관계도 소멸하게 됩니다.
단, 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우에는 자동으로 소멸하지 않으므로 전차인은 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다.
즉...
경매개시결정을 원인으로 임대차계약의 해지통지를 하는 경우는 임대인과의 합의에 의한 종료가 아닌 만큼 전대차관계는 소멸하게 됩니다.
물론, 임대인으로 부터 전대차동의를 받는 것을 가정한다면, 전대차 동의와 함께 합의에 의한 임대차계약을 종료하는 것이 바람직 하겠지요.

3. 전대차에서 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 관련은 없습니다.
즉, 전대차에서 임차인은 전대인 즉, 전차인에 대해 임대인으로서의 권리의무를 가지게 되는 만큼 전차인으로부터 받은 월차임은 임대인과는 무관합니다.

4. 개인파산 및 회생과 임대차 및 전대차는 아무런 관련이 없습니다.
앞서 답변드린 바와 같이, 전대차는 임차인(전대인)과 전차인 간의 문제이지 임대인과는 직접적인 관련은 없기 때문이지요.

5. 말씀하신 내용만으로는 전대차에 대한 실현 가능성도 판단할 수 없는 만큼 그 타당성을 따진다는 것이 불가능 합니다.
말씀하신 바와 같이 최소 5년???? 이라는 시일이 소요될 것이라는 근거가 대체 무엇인지도 알 수 없는 상황에서 이를 기준으로 장단점 및 손익계산을 따질 수 있는 문제가 아니기 때문이지요.
따라서, 정확한 기초사실관계를 토대로 각각의 경우의 수에 대한 장단점 및 손익계산비교를 통해 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것이 바람직 합니다.

참고로...
최근...언론에서 보도되고 있는 내용 중 하나가, 경매개시결정 이후 임대인 또는 임차인이 제3자에게 시세보다 월등히 저렴한 가격으로 월세로 임대를 하는 행위 입니다.
허나, 임차인의 경우 경매개시결정이 이루어졌다는 사실만으로 임대인의 동의없이 무단으로 제3자에게 단기임대 등의 행위를 할 경우, 종전 임차인의 대항력 및 우선변제권을 상실할 수도 있는 만큼 이는 각별히 주의해야 함을 명심하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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