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셀프낙찰 후 배당표 작성 관련 문의

등록일 : 2024.10.11 17:13

셀프 낙찰을 하였습니다.

변호사 말로는

임차권으로 배당을 진행하지 말고

채권자로 배당표를 작성하라고 합니다.

임차권으로 배당 진행 시 지연이자 든 모든 권리가 소멸된다고 합니다.

채권자로 배당을 실시 해야 보증금만 소멸되고 지연이자 및 변호사 비용 등이 채권으로 따로 남는다고 합니다.

채권자로 신청은 어떻게 해야 하는건지 채권자로 신청 시 교부권자나 가압류권자 에게 안밀리는 건지 알수 있나요?

reala** 2024.10.11 22:09 (9회, 24점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

일단 임차인이 대항력이 있는지 여부부터 따져봐야 합니다.
대항력 있는 임차인의 경우, 낙찰자가 임대인의 지위를 승계합니다. 셀프 낙찰을 받았으니 임차인이 임대인의 지위를 승계한 겁니다. 그 말은 미배당분 보증금에 대해서 낙찰자 본인이 임차인 본인(두사람은 동일인)에게 물어줘야 합니다. 자기가 자기에게 돈을 물어줘야 하므로 사실상 물어줄 이유가 없습니다. 이를 법률용어로 혼동이라고 하고, 채권은 혼동으로 소멸합니다.
지연이자든 소송비용이든 자기가 자기에게 물어줘야 하므로 어떤 자격으로 배당신청을 하는지는 구분할 실익이 없습니다.

그러나 대항력 없는 임차인은 셀프낙찰을 받는 경우, 자신이 배당받을 보증금 내에서만 상계신청이 가능하고, 미배당 보증금은 낙찰자가 아니라 전소유자를 상대로 소송비용 등을 청구해야 할 일입니다.
변호사의 답변 취지가 어떤 내용인지 정확히 파악을 해야겠지만 임차인이 셀프로 낙찰받은 경우 채권자로서의 배당과 임차인으로서의 배당신청의 효력이 다르다는건 이해가 안되네요.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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ans** 2024.10.12 00:10 (15회, 30점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

해당 변호사는 손절하시는 것이 바람직해 보입니다.
질문자님이 잘못 이해하고 있는 것인지, 아니면 애시당초 변호사가 잘못 얘기 한 것인지는 재확인이 필요한 부분이겠으나...

채권자로서 배당표를 작성하라???
배당표라는 것은 경매법원의 사법보좌관이 작성하는 것이지 임차인이나 채권자가 작성하는 것도 아니고...
낙찰 이후 라는 상황으로 보아, 아마도 채권계산서제출을 의미하는 것으로 보여집니다만...
경매신청채권자가 누구인지는 알 길이 없으나, 만약 질문자님이 임차보증금반환청구등을 원인으로 한 강제경매신청채권자라면...
임차인의 지위에서는 사실 상 채권계산서를 제출해야 할 이유는 없을 것이고, 경매신청채권자의 지위에서는 집행권원의 내용 즉, 임차보증금반환채권과 지연손해금을 배당기일을 기준으로 작성하여 제출해야 하고...
변호사비용 등을 포함한 소송비용은 소송비용액확정을 받은 경우에 한하여 청구 및 확장이 가능합니다만, 말씀하신 내용만으로는 이에 대한 그 어떤 판단도 불가능 합니다.

무엇보다...
이렇게 채권청구금액의 확장은 당연히 확장을 하더라도 배당이 가능한 범위인지부터 따져봐야 할 문제인데, 이에 대해 판단할 근거도 찾아볼 수 없습니다.

또한...
무엇보다도... 질문자님이 대항력을 갖춘 임차인 으로서 낙찰을 받아 소유권을 취득하게 되는 경우라면, 종전 임차인의 지위는 혼동에 의해 소멸하게 되는 바 전소유자(임대인) 에게 임차보증금반환채권을 청구할 수 없게 됩니다.
즉, 원인채권 자체가 소멸하게 되는데, 지연손해금 및 소송비용만 남는다??? 라는 것 자체가 말이 될 수 없습니다.

따라서, 보다 명확한 답을 원하신다면 세부적인 경매사건검토를 통해 이를 판단하시는 것이 바람직 합니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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