대항력 있는 임차인 배당기일전 이사가도 괜찮나요?

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[질문] 대항력 있는 임차인 배당기일전 이사가도 괜찮나요?

질문자 : ping537**
2024.12.28 17:24
조회수 33

안녕하세요.

저는 대항력 있는 최우선 임차인 입니다.

제가 살고있는 전세집이 강제 경매 당했으며,
현재까지 진행상황은 낙찰자가 잔금을 치룬 후 소유권을 얻었으며, 배당기일까지 나온 상태 입니다.

낙찰자가 배당기일까지 이사를 가지 않을 경우 법적인 조치 취한다고 협박하여,
배당 기일 2~3일 전에 이사날짜를 잡았습니다.

이사가는날 이사가는집에 전입신고도 필수로 해야해서,
배당기일전 현재 경매당한 집에 대항력을 상실할수 밖에 없는 상황인데,
제 보증금을 이상없이 배당 받을 수 있는지 문의 드립니다.

그리고 어제 임차권 등기명령을 신청하였는데,
낙찰자가 새로운 소유주가 되고, 배당기일까지 나온 상황에서
임차권 등기명령이 등재 되는지 문의 드립니다.

근저당권 날짜 및 세무서 법정기일은 모두 저보다 후순위 이며,
제 보증금 2억, 낙찰금 4억, 전 임대인 세금 체납 금액은 3억 정도 입니다.

제가 보증금을 100% 배당 받는다 하더라도, 전세반환보증보험이 가입된 상태라
낙찰자의 명도확인서를 제출하여도 당일날 보증금을 받을 수 없는 상태 입니다.

그래서 은행 대출로 먼저 이사를 가야하고,
은행에서 대출조건 중 하나는 이사가는날 무조건 전입신고를 해야한다고 해서
배당기일 전 전입신고를 할 수 밖에 없는 상황입니다.

감사합니다.

답변환영!

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답변자 : reala**
2024.12.28 18:33

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

어느 학원에서 경매를 배운건지, 농두렁에서 경매를 배운건지 기본도 안된 것들이 원칙도 법도 모르면서 무슨 점령군처럼 행세하는 것들이 많네요.

대항력 없는 임차인은 낙찰자가 잔대금을 납부한 날로부터 부당 점유가 시작되지만, 대항력 있는 임차인은 배당기일까지 해당 주택에 거주할 권리가 있습니다. 왜냐면 대항력 있는 임차인의 주택을 낙찰받은 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하기 때문입니다. 따라서 명도와 보증금 반환은 동시이행의 관계에 있고, 동시에 이행하는 날이 바로 배당일입니다.
물론 임차인이 배당기일 전에 이사를 가더라도 배당자격에는 이상없습니다. 그러나 만에 하나 보증금 전액을 배당받지 못하면 주택의 인도를 거부하면서(사용수익해도 무방함) 미배당분 보증금 반환을 요구할 권리가 있습니다. 따라서 임차인 입장에서는 배당일에 보증금 전액을 배당받을지도 모르면서 주택을 인도할 이유도 없는 것입니다.

보증금 전액을 배당받는다면 임차권등기는 필요없는 조치고, 등기를 받아주지도 않을 겁니다. 배당일 3일전에 법원에 가서 예상 배당금을 확인할 수 있습니다. 그에따라 대응을 하시면 됩니다.
또, 새로운 주택에 바로 전입신고를 해야 한다면, 주민등록상 세대원 중 한명을 기존 주택에 남기고 다른 세대원만 새로운 주택에 전입신고하면 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2024.12.28 20:00

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
정확한 사실관계의 확인이 불가능한 질문으로는 답변 자체가 무의미 합니다.

배당기일이 지정되었다는 것은 대금납부가 완료되었다는 것이고, 이 경우 경매사건의 취하,취소,기각은 불가능한 만큼 전액배당이 가능한 경우라면 배당기일 이전 낙찰자에게 명도를 이행하고, 낙찰자로부터 명도확인서 및 인감증명원을 제공받은 후 배당기일에 출석하여 배당금을 수령하시면 됩니다.
즉, 배당기일 이전이라도 이사 및 전출을 하셔도 배당금 수령에 문제는 없습니다.

다만, 전액배당이 불가능할 경우가 문제가 됩니다.
따라서, 통상적으로는 배당기일 3일 전후로 예상배당표를 확인하시어 전액배당여부를 확인하신 후 이사를 하는 것이 바람직 합니다.

낙찰자의 대금납부 및 소유권이전등기촉탁을 통해 소유권이전이 이루어진 이상 임대인의 자격을 승계하게 되는 만큼 임대인을 채무자로 한 임차권등기명령은 가능합니다만, 전액배당이 가능할 경우 임차권등기명령은 기각될 수도 있고...
또한, 이러한 구체적인 과정을 신청취지 에 정확히 기재하지 않을 경우 기각결정이 이루어질 수 있습니다.
즉, 정확한 기초사실관계를 토대로 이를 판단해야 할 문제인데, 임차권등기명령까지 덜컥 하신 것은 다소 과하다 볼 여지도 존재합니다.

그리고, 전세자금대출을 받아 임차보증금에 질권설정이 된 것도 아니고.... 전세반환보증보험이 가입되었다는 이유로는 배당금 수령이 불가능하다는 것 또한 말이 되지 않습니다.^^;;

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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