임차인에 대해 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 임차인에 대해

질문자 : lpabl**
2025.01.07 17:23
조회수 41

안녕하세요. 새해 복 많이 받으세요
올 한해도 좋은 일들 가득하길 기원드립니다.

[현황]
1. 임차인 현황
전입 2018.07.08
확정 2024.04.5
배당 2024.05.20(배당요구종기일 내 신고했음)
보증금 2억

2. 등기 현황

근저당 A은행 2021.04.14 1억
근저당 B은행 2021.08.15 3천만원

[특이사항]
- B은행이 임차인이 무상거주중확인서를 가지고 있음, 임차인의 신분증과 인감증명서도 가지고 있음
(모든 사실 확인함)
- 법원에 위 서류를 제출해달라고 요청할 예정

[질문]
만일 임차인이 실제 보증금 2억을 이체한 내역이 있고 임대차계약서가 작성이 되어 있다면
낙찰자가 인도명령 신청을 했을 때(법원에 무상거주확인서가 제출이 되어 있을 때)
인용이 될까요?

인용이 안된다면 보증금 2억을 낙찰자가 인수할 위험도 있을까요?

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.01.07 19:04
답변 5회 (5점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

진정한 임차인이라 하더라도, 스스로 무상거주 각서를 법원에 제출했다면 임차인 스스로 임차인의 자격을 포기한 것입니다. 이는 민법상 금반언의 원칙으로 임차인으로 보호를 받을 수 없습니다. 다만 무상거주 각서의 작성인이 임대인이 아니라 임차인 스스로 작성을 해야 합니다. 타인이 쓴 무상거주각서는 법적 구속력이 없습니다. 임차인이 무상거주 각서를 작성했다면 스스로 대항력을 포기한 꼴이어서 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 인도명령의 대상입니다. 진정한 임차인이라 하더라도 마찬가지입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : lpabl**
2025.01.07 21:41

스스로 무상거주 각서를 법원에 제출한 것은 아니고요

무상거주 각서를 작성한 것을 대부업체 통해 제가 확인을 한 상황입니다.

아직 법원에 제출되어 있지는 않습니다만
대부업체 통해서 법원에 제출할 예정입니다.

이런 경우에도 마찬가지로 대항력이 없고 보증금을 인수하지 않는거겠죠?

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답변자 : ans**
2025.01.07 22:11
답변 8회 (8점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

무상거주사실확인서가 만능이 아님은 수많은 대법원판례를 통해 정립되고 있습니다만, 그 동안 다양한 의견이 나왔었던 것 또한 분명한 사실입니다.
따라서, 보다 정확한 기초사실관계를 토대로 보다 명확한 답을 구해야 함이 바람직 합니다만...

무상거주사실확인서가 작성되었다 라는 사실 하나만으로 낙찰자의 인수여부를 단정지어 판단할 수 없습니다.
임차인의 인감도장이 날인된 무상거주사실관계확인서가 금융기관에 제출되어 있다 한들, 이것은 해당 임차인과 해당 금융기관 사이의 문제 에 불과합니다.
즉, 법원경매의 매각절차 상 낙찰가에 그 어떤 영향도 미치지 않는 미확인정보에 해당하는 만큼 해당 무상거주사실관계확인서의 법률 상의 효력이 인정되지 않아 낙찰자가 임차보증금 전액 또는 미배당임차보증금 차액을 추가로 인수해야 할 수 있습니다.
물론, 명도소송을 진행할 경우 금융기관에 제출된 무상거주사실확인서에 의한 신의칙위반으로 대항력이 부정될 가능성이 있으나 이는 소송을 통해 다투어야 할 문제라는 것이고... 무상거주사실확인서가 제출되었음에도 불구하고 그 법률 상의 효력을 부정하여 낙찰자가 임차인의 임차보증금을 추가로 인수해야 한다는 대법원판례 또한 엄연히 존재합니다.

이에 반해...
위와 동일한 조건으로 작성된 무상거주사실확인서가 채권자로부터 법원에 제출된 경우, 입찰자는 이를 인지하여 낙찰자의 인수대상이 없음을 판단할 수 있을 것이고, 이를 토대로 입찰가를 산정하여 낙찰가결정에 중대한 영향을 미치게 되는 만큼 이러한 경우에는 무상거주사실확인서의 신의칙에 따라 해당 임차인의 임대차 및 대항력은 완전히 부정되고 있는 것이 최근 대법원의 판결 내용입니다.

즉, 무상거주사실확인서가 경매법원에 제출되었느냐 여부가 낙찰자의 인수대상여부와 추후 법률 상의 다툼의 가능성을 가르는 핵심요소라는 것이 최근 대법원판례의 입장인 만큼 이점 참고하시어 반드시 세부적인 검토를 통해 이를 재확인 하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.01.07 22:31
답변 5회 (5점)

법원 제출 여부와는 상관없습니다. 대부업체에 임차인이 무상거주 각서를 직접 제출했다면 그 자체로 임차인의 자격을 포기한 것입니다.

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답변자 : ans**
2025.01.08 13:40
답변 8회 (8점)

임차인의 대항력을 부정한 판례
대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결 [건물명도]

임차인의 대항력을 인정한 판례
대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결 [건물명도]

임차인의 대항력은 인정한 판례에서조차 "경매절차에 무상임대차확인서가 제출되어" 라는 상황이라는 점.
명심하시기 바랍니다.
즉, 단순히 무상거주사실확인서가 작성되었다는 사실만으로 신의칙에 위배되어 대항력을 부정하는 것이 아니라는 점 이 해당 판례들의 핵심입니다.
실제로, 무상거주사실확인서가 작성되었다는 이유만으로 대항력이 없다는 판단에 입찰에 참여했다가 대항력이 인정된 사례는 많으니 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

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