명도이전관련 궁굼합니다. - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 명도이전관련 궁굼합니다.

질문자 : ikanglo**
2025.01.24 11:04
조회수 26

경매알리미에 권리분석 의뢰주신

동부2024타경188(1) 송파오금동 다세대주택 한두리빌

[목록1] 서울 송파구 오금동 77-8 한두리빌 5층 501호 건의 권리분석 보고서를 보내드립니다.

-이 경매물건은 법원 공부상 권리분석에는 특이사항 없어 보이는 물건입니다. 다만, 명도에 신경 써야할 부분이 있을 것으로 추정됨.

-공부상 대항력 없는 임차인 또는 권원미상의 3자 점유중이며, 낙찰자에게 인수되는 선순위권리는 없습니다.
※ 임차인으로 등재된 ‘김학우’세대는 대항력 없는 후순위로 낙찰자 인수 사항 X

1) 김학우 : 주택임차권등기자, 주택도시보증공사가 김학우의 임차보증금반환채권을 양수하여 지위를 승계함

2) 김학우 세대 이후 2021.11.23. 방보라 세대 전입되어 있으나 최근 전입세대 열람시에는 등재 X, 퇴거로 추정됨

3) 다만, 최근 전입세대 열람상에는 법원공부에는 없는 임병권세대가 24.3.19. 등재되어 있음 – 경매개시결정 이후 전입, 대항력 X

명도에 신경 써야 할 대상으로 보여짐 : 최근 HUG에서 보증금을 대신받고 임차권등기후 퇴거한 주택에 제3자 점유사례가 많음.

(※ 명도시 강제집행시는 강제집행비용 및 미납관리비중 공용부분 인수 / 이외 현장에 유치권 등이 있다면 이는 별개임)

-소유자(채무자) 및 후순위임차인은 인도명령 대상자로 매각대금 납부 시 인도명령을 신청하시기 바랍니다.
( ※ 만약 선순위임차인이 있거나 유치권이 있을 경우 인도명령이 인용되지 않거나 인용되더라도 강제집행이 불능이 될 수도 있습니다.)

질문

1. 위 물건에 대한 상황인데요 제 3자 점유사례로 어떤 문제가 발생 할지 궁굼합니다

2. 인도명령 거부 대항력를 한다면 어떤 대책이 필요한가요?

3. 명도이전을 진행할때 (소송비용 및 강제집행비용)대체적으로 비용이 얼마나 소요될지 궁굼합니다.

4. 위 상황에서 명도이전이 잘 될지 또는 기간이 얼마나 걸릴지 낙찰가는 감정가에 몇%가 적당한지 알고 싶습니다.

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.01.24 11:37
답변 21회 (21점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

1. 전입신고하지 않은 제3자가 점유한다면, 인도명령은 그 제3자 점유자를 상대로 해야 하므로, 제3자의 인적사항 등을 특정해야 인도명령 결정이 내려지므로, 제3자의 인적사항을 확인하는 작업이 필요합니다.
2. 질문 자체가 모순이 있습니다. 대항력이 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 인도명령 결정이 내려지지 않습니다. 또 대항력 없는 임차인은 인도명령에 이의를 신청할 순 있지만, 합당한 사유가 없으므로 기각됩니다. 인도명령 결정문으로 강제집행을 하게 되므로 공권력을 거부한다고 해서 거부되지도 않습니다.
3. 인도명령에 따른 강제집행은 별도 소송이 필요 없습니다. 강제집행 비용으로 24평 아파트 기준 200~300만원 선입니다.
4. 등기이전과 동시에 인도명령을 신청하면 한달 내로 결정문이 나오고, 그 결정문에 따라 강제집행을 신청하면 한달 내로 실제 집행이 됩니다.
서울 지역 빌라의 경우, 시세의 80% 전후로 낙찰이 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.01.25 18:51
답변 28회 (28점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 말씀하신 내용만으로는 십수가지의 경우의수가 존재할 수 밖에 없는 만큼 제대로 된 답변 자체가 불가능한 질문입니다.
따라서, 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 임대차 및 점유관계를 재확인하신 후 그 결과를 토대로 정확한 기초사실관계와 이에 따른 대응방안을 강구하시면 될 문제이지, 십수가지의 무의미한 경우의수를 따지는 것은 바람직하지 않습니다.

2. "인도명령 거부 대항력"??? 이란 없는 말을 임의대로 만들어서 사용하시면 안됩니다.
말소기준권리 이후의 전입으로 대항력을 갖추지 못한 만큼 대항력을 행사한다는 것은 말도 안되고...
인도명령을 거부할 경우, 당연히 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행을 통해 명도를 구하면 될 문제입니다.
다만, 임대차 및 점유관계가 불분명한 경우 집행불능이 이루어질 수 있는 만큼 당연히 반드시 이를 재확인 해야 하겠지요.

3. "소송비용 및 강제집행비용???" 이라는 것 또한 제대로 된 표현이 아닙니다.
인도명령이야 송달료 포함 몇만원 수준에 불과하고...강제집행비용의 경우 집행계고, 집행실행 시 납부해야 할 예납금은 면적에 따라 차이가 존재하겠으나, 질문하신 사안의 경우라면 약 150~200만원 이내 일 것으로 예상됩니다.
다만, 사다리차비용, 강제개문 시 비용, 유체동산의 보관료, 유체동산의 압류 및 매각비용, 폐기물처리비용 등이 추가로 발생할 수 있으나, 이는 질문하신 내용만으로는 산출이 불가능합니다.

4. 앞서 답변드린 바와 같이 임대차 및 점유관계도 불분명하며, 점유자의 성향, 점유자와의 협의상황에 따라서도 천차만별로 달라질 수 있는 문제인 만큼 점쟁이가 아닌 이상 기본서류 검토만으로 명도가 수월할지, 예상기간이 얼마나 걸릴지 판단할 수 있는 사람은 세상에 존재할 수 없습니다.
점유자를 특정할 수 있는 경우라면, 대금납부 후 약 45~60일 이내 강제집행을 통한 명도완료가 가능하겠으나, 점유자가 특정될 수 없는 상황이거나 그외 변수가 존재할 경우 이 기간이 초과될 수 도 있습니다.
이러한 문제로 인해, 현황조사를 통해 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인해야 하는 이유이기도 하지요.
또한...
예상낙찰가 라는 것은 기본서류 검토 후 현황조사를 통해 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 명도저항 및 추가비용 발생 가능성, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부와 함께 산출되어지는 권리분석의 최종결과물에 해당합니다.
따라서, 기본서류 검토만으로는 이에 대한 답변은 불가능할 뿐만 아니라, 설령 그 답을 안다고 하더라도 인터넷 상에서 절대 답변을 들을 수 없는 문제인 만큼 이와 관련된 그 어떤 답변이나 정보들도 절대 신뢰하시는 일 없으시길 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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