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경매무료상담

[질문] 안녕하세요 경매상담드립니다.

질문자 : john**
2025.04.09 08:47
조회수 31

안녕하세요, 초보 경매자입니다.
2024 타경 68349
에 대해 경매를 알아보고 있습니다.

제가 경매는 처음이라,
제가 분석한 권리분석상
모두 말소되는 권리이고, 제가 낙찰금 이외에는 지는 책임이 없는것으로 생각이 되는데
맞는 판단일지 조언 부탁드립니다.

답변환영!

이곳은 누구에게나 열려있는 경매상담 게시판입니다.
편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : ans**
2025.04.09 09:19
답변 22회 (22점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

본인의 답변을 포함하여, 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.
이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.
따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

말씀하신 사건번호로 2개의 물건번호가 존재합니다.
물건번호에 따라 권리분석이 달라질 수 있으므로 이점 주의하시기 바랍니다.
아래 답변은 1번물건을 기준으로 합니다.

2023.07.21 엠씨아이대부의 근저당을 말소기준권리로 하며, 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.
단, 이는 등기사항전부증명서 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성이 없다는 의미는 아닙니다.
선순위지상권이 확인되나, 근저당설정에 따른 지상권으로서 채권자로부터 지상권말소동의서가 제출된 만큼 이 역시도 낙찰자의 인수대상은 아닙니다.

토지의 경우 주택.건물의 경매사건과 달리 임대차 및 점유관계와 그에 따른 대항력 등에 대한 내용이 없는 만큼 상대적으로 단순해 보이기는 합니다만, 이는 지극히 아마추어적인 관점일 뿐 입니다.
토지의 경우 그 물건의 특성 상 등기사항전부증명서 상 권리관계에 있어 특별한 문제가 없는 경우가 대부분이고... 그외 해당 토지의 입지요건 및 주변환경, 각종 규제사항 등에 따라 매수목적에 부합하는지 여부가 권리분석의 핵심이라 할 수 있습니다.
즉, 등기사항전부증명서 만으로 권리분석이 불가능하고 무의미한 것이 토지경매의 특징에 해당하는 바, 토지경매의 권리분석이 훨씬 더 어려운 만큼 이점 각별히 주의하시어 세부적인 검토 후 현황조사를 통해 이를 판단하시기 바랍니다.

특히...
법원경매에 있어 이유없는 과도한 유찰은 없는 만큼 3회나 유찰된 사유가 존재하기 마련인 만큼 이 역시 각별히 주의하시어 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.04.09 10:59
답변 18회 (18점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

화성시 산척동의 해당 토지, 1번과 2번 물건 모두 권리상 하자가 없습니다. 등기부상의 모든 권리는 경매로 소멸되며, 지상권도 담보지상권이므로 말소됩니다.
건축 등 개발행위도 가능할 것으로 보입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : tims20**
2025.04.10 17:13
답변 1회 (1점)

지상권소멸이 안될 리스크가 있습니다. 반드시 전문가와 상담후에 입찰을 권해드립니다.

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