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경매무료상담

[질문] 경매상담드립니다.

질문자 : doopp**
2025.04.11 15:35
조회수 25

안녕하세요.
혼인신고 전 신혼부부이고, 임신계획중입니다.
현재 전세금으로 1억이 들어가있고, 현금은 3천만원정도 보유하고 있습니다.
신생아대출(임신이 된다는 전제하에)로 5억(4억대출)선의 매매를 알아보는중인데 이렇게도 경매를 낙찰받을 수 있을까요?
현재의 조건에서
2024타경58080 사건에 경매신청이 가능할지요? (임신전이기에 실제로 실행하지 못하더라도, 이와 비슷한 매물에시뮬레이션상 가능할지 궁금합니다.) 해당 사건의 권리분석도 궁금합니다..
관심있는 지역은 서울 내 은평구, 서대문구 입니다.

답변환영!

이곳은 누구에게나 열려있는 경매상담 게시판입니다.
편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : reala**
2025.04.11 20:29
답변 18회 (18점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

서대문구 홍은동의 해당 아파트는 권리상 하자가 없습니다. 임차인이 없고 소유자 세대가 점유하고 있으므로 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.

충분히 가능한 자금입니다. 다만, 전세금 1억을 잔대금 납부시 즉각 활용할 수 있어야 합니다.
낙찰 후 잔금 납부까지 6주 정도의 시간은 있습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.04.12 00:15
답변 22회 (22점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 내용들은, 맞춤형 1:1 컨설팅의 범주에 해당하는 내용 입니다.

2024-58080 사건을 기준으로 보면, 입찰보증금만 해도 47,680,000원 으로 보유 중인 현금을 초과하는 만큼 보유 중인 현금뿐만 아니라 가용 가능한 현금액을 확인해야 하는 것이 우선이고...
5억선에 대출 4억이라 하심은 DTI기준으로 80% 인데, 이는 무주택자, 생애최초주택구입 등 관련된 법률을 모두 통털어 최대 대출한도 입니다.
물론, 이 최대한도가 충분히 나올 수도 있습니다만, 통상 낙찰가의 70%~최대 80% 이기 때문에 자금계획은 보수적으로 잡아야 하는 것이 맞고...
그외 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성, 취득세 등 소유권이전등기촉탁비용 등 추가적인 비용 역시도 예산에 반영을 해야 할 수 밖에 없습니다.
따라서, 말씀하신 내용보다도 더욱 더 세부적이고 구체적인 사실관계를 토대로 입찰대상 물건을 선택해야 할 수 밖에 없는 만큼 단편적인 몇가지의 내용만으로는 제대로 된 답변이 불가능할 수 밖에 없습니다.

질문하신 사건의 경우...
말소기준권리인 2021.10.15 오케이저축은행의 근저당을 말소기준권리로 하며, 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸합니다.
단, 소멸대상은 등기사항전부증명서 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상이 없다는 의미는 아닙니다.
조사된 임차내역이 없고 소유자 세대만 확인되는 만큼 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다만, 채무자겸 소유자 및 그 가족 점유의 물건의 경우 실무에서는 상당한 명도저항이 불가피한 만큼 이로인한 추가비용 발생 가능성에 각별히 주의하시어 반드시 임대차 및 점유관계를 재확인 하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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