낙찰금액이 선순위 근저당(말소기준) 채권계산 금액보다 낮은경우 낙찰가 차액을 인수하는지

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[질문] 낙찰금액이 선순위 근저당(말소기준) 채권계산 금액보다 낮은경우 낙찰가 차액을 인수하는지

질문자 : tenor**
2025.04.13 08:24
조회수 12

안녕하세요.
여주지원 2024타경 30555 관련 문의드립니다.
저는 채권자이고 (22년 11월 가압류) 경매신청자입니다.
받을 채권은 약 1.3억이고요.
해당 물건에 선순위 근저당(17년 7월)이 약 6.8억으로 잡혀있고
근저당권자는 약 2억원으로 채권계산서를 제출했습니다.

문의드릴 사항은 2가지 입니다.
1. 선순위 근저당권의 채권계산이 배당일 전에 크게 달라질 수 있는지?
2. 만약 그렇다면 금액이 확정된 근저당권 채권(예를들어 4억)
보다 낮은 금액으로 낙찰된경우(예를들어 3억) 차액을(약 1억) 낙찰자가 인수하는지?

참고로 저는 상황을 보고 3.3억에 입찰할까 고민중인 상태입니다.

전문가님들께 답변 부탁드립니다.

첨부파일

: 20250413082434.jpeg [새창열기]

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답변자 : reala**
2025.04.13 09:48
답변 18회 (18점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
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진행자 김명석입니다.

1. 선순위근저당의 채권최고액이 6.8억으로 설정되어 있었지만 2억원의 채권계산서를 제출했다면 일부 원금 상환은 있었을 것이고, 경매개시 후 이자를 연체했다면 이자 부분에 대한 플러스 알파로 배당될 것으로 추정됩니다.
2. 근저당은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 경매로 무조건 소멸합니다.

해당 사건은 유치권이 신고되어 있어, 제3자 낙찰시는 후순위근저당권자에게 배당될 몫이 적어 불리합니다. 그러나 해당 유치권이 성립하지 않고 이를 깨뜨릴 수 있다면 직접 낙찰시는 그만큼 싸게 낙찰받을 수도 있어 양날의 검이라고 생각됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.04.13 12:57
답변 22회 (22점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

법원경매의 기본적인 개념과 이론, 절차, 권리분석의 기본요령 부터 다시 공부하시는 것이 바람직해 보입니다.

1. 2017.07.28 근저당의 채권최고액은 통상 채권원금의 120~130% 로 설정됩니다.
이는 배당기일을 기준으로 이자 및 지연손해금 등을 포함하여 채권최고액 6.76억 범위 내에서 증가됩니다.

2. 2017.07.28 근저당을 말소기준권리로 하며, 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 배당여부 및 전액배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.
즉, 미배당채권을 낙찰자가 인수하는 일은 없습니다.

3. 허나...말씀하신 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰참여여부를 판단하는 것은 매우 섣부른 판단일 수 밖에 없습니다.
특히나, 공부 상 임야, 전 이나 현황은 도로 등 으로 확인되는 점, 지목 상 농지가 포함되어 있고 농지취득자격증명원 제출을 요하나 현황 상 농지가 아닌 도로 등 인 점, 성립여부가 불분명하나 공사대금채권을 원인으로 한 유치권권리신고가 확인되는 점, 물건 일부에 개발행위가 있었던 것으로 보여지는 점 등 세부적인 서류검토와 현황조사 등 추가적인 검토가 반드시 선행되어야 할 사건에 해당하는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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