빌라 전세사기 셀프낙찰 및 직계가족낙찰 관련 문의

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[질문] 빌라 전세사기 셀프낙찰 및 직계가족낙찰 관련 문의

질문자 : ysj90**
2025.04.13 13:00
조회수 21

안녕하세요
답답한 마음에 문의남깁니다.

인천 서구 소재 빌라의 선순위 임차인입니다.(대항력있고 우선변제권 있습니다)
전세 보증금 1억 1천만원이고 셀프낙찰 밖에 답이 없어 강제경매 진행중입니다.
등본 상에 세대주는 딸이고 세대원이 엄마입니다. 해당 빌라는 엄마가 점유하고 있습니다.

딸이 셀프낙찰 받아 상계처리까지 하는게 가장 좋으나 딸은 1주택자이여서 2주택자가 되면
여러모로 곤란한 상황이 생겨 세대원인 무주택자 엄마가 낙찰 받으려 합니다.

그 과정에서 궁금한 점이 있습니다.

1. 예를 들어 7천만원에 낙찰 받았을 때 셀프낙찰과 가족낙찰(제3자 낙찰) 비교했을 때 경매시 들어가는 비용은 비슷하나요?
(입찰금 10퍼 준비 등등)
셀프낙찰이라고 해서 상계처리 가능하다는 것 제외하고는 다른 뭔가 비용을 감해준다거나 제외해준다거나 하는 유리한 부분은 없는거죠?

2. 세대원 엄마가 낙찰 받으려면 1주택자인 세대주 딸과 세대분리 되어야 1주택자로서 빌라를 취득하게 되는 건가요?
세대분리한다면 세대원인 엄마가 다른 곳에 전입되는데 확실한 것 같은데
혹시 세대주인 딸이 다른 곳으로 전입신고 한다면 세대원인 엄마가 세대주가 되는데 이런경우도 세대분리로 인정 될까요?

3. 무주택자 엄마가 7천만원에 낙찰받게 되는 경우, 법원에 해당 비용을 내면 경매비용 제외하고 선순위인 딸에게 그 비용이 지급되고
나머지 전세보증금에 해당하는 4천만원이상 가량 임차인에게 주어야 되는건데..
그거 안 받고 나가도 되는건지 궁금합니다.(당장 엄마가 준비할 수 있는 금액이 최대 7천 정도라서..추후 해당 빌라가 팔리면 그때 받으려구요)
증여세 한도가 5천이니 4천 정도는 증여로 안잡히지 않을까 하네요..

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.04.13 16:52
답변 18회 (18점)

반갑습니다.
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1. 딸이 임대차계약의 당사자라는 말이죠? 낙찰은 그 엄마 명의로 받으려는 거고요. 셀프낙찰 밖에 답이 없단 말은 깡통 전세라는 말로 들립니다. 그렇다면 어차피 아무도 낙찰을 받지 않을 것이므로 1000만원선 이하에서 낙찰을 받아 잔대금을 납부하면 됩니다. 취득세 감면 효과는 있습니다. 낙찰가가 과세표준이기 때문입니다.
2. 딸이 만30세 이상이고 독립생계를 유지하고 있다는 사실을 증명하면 엄마와 딸은 주택 수 분리가 가능합니다. 다소 입증의 어려움과 다툼의 여지가 있으므로 세무사와 상의하세요. 딸이 타지로 주민등록을 옮기게 되면 주택수 합산에서 제외가 될 것으로 생각됩니다. 다만 그 시기는 세무사와 상의해야겠네요.
3. 어머니가 낙찰받는 경우라면 1000만원 이하가 낫습니다. 물론 나중에 증여세 문제가 발생할 수는 있지만(받아야 할 돈을 안받고 있으니 사실상 증여로 판단할 소지가 있음) 그렇게까지 세무당국이 조사는 하지 않을 걸로 판단됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.04.13 18:34
답변 22회 (22점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 제3자와 가족은 엄연히 다르기 때문에 이는 엄격히 구분해야 합니다.
제3자라면 이사비용 혹은 강제집행비용 등 명도비용이 추가되겠지만, 가족인 경우라면 이러한 절차는 생략될 수밖에 없는 만큼 비용에 대한 항목과 범위가 완전히 달라질 수 밖에 없는 만큼 엄격히 구분해야 하겠지요.
임차인이 입찰에 참여해서 낙찰을 받는다고 해서 관련 법률 상 특별히 유리한 점은 없습니다만, 임차인의 상황에서 장단점 및 유불리, 손익계산비교를 통해 확인 후 판단해야 할 문제입니다.
다만..
질문 제목에 전세사기를 언급하셨으나, 본문 그 어디에서도 질문자님이 전세사기특별법에 따른 전세사기피해자결정을 받은 임차인인지 여부조차 확인할 길은 없습니다.
전세사기특별법에 따른 전세사기피해자결정을 받은 경우에는 우선매수권도 행사할 수 있으며, 낙찰가의 최대 100% 구입자금대출도 지원되며, 200만원 한도 내에서 취득세 면제 및 3년간 재산세 감면 등의 지원정책의 적용을 받을 수도 있습니다.
따라서, 반드시 이를 재확인 하시기 바랍니다.
또한, 대항력을 갖춘 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받을 경우, 취득세의 과세표준은 낙찰가가 아닌 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금을 포함한 금액을 취득가액으로 합니다.
즉, 낮은 금액에 낙찰을 받는다고 해서 취득가액 및 이에 따른 취득세가 낮아지는 결과가 나오진 않는다는 것 이지요.
만약, 낮은 금액으로 낙찰을 받아 이를 기준으로 취득세를 신고.납부할 경우 불성실신고가산세가 부과되는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.
조심 2009지0883 (2010.04.01)
대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해 부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것이므로 이 부동산에 대한 임차보증금 중 배당금을 제외한 금액은 취득하기 위하여 지급된 비용에 해당함이 타당함

2. 정확한 기초사실관계를 토대로 여러가지 경우의수를 따져봐야 할 문제이지, 단편적인 몇가지의 내용만으로는 답변이 무의미한 질문 입니다.
세대원 인 엄마가 세대분리를 한다면 당연히 엄마가 1가구1주택자 되는 것 이겠습니다만, 이 경우엔 당연히 엄마가 아니라 딸이 세대를 분리하여 전출을 하는 것이 유리할 수 있습니다만...
세대분리가 이루어진 만큼 엄마 명의로 낙찰을 받게 될 경우 채권상계 등에 문제가 발생할 수 있으므로, 이러한 내용들에 각별히 주의하시어 여러가지 변수들에 따른 경우의수를 살펴보고 고민해서 답을 구해야 할 문제입니다.

3. 무언가 크게 잘못 알고 계신 듯 한데...
세대분리가 이루어졌다고 해서, 임대차를 각각 인정하는 것이 아닙니다.
세대분리가 이루어졌다 하더라도 동일한 임대차로 인정하는 것이고, 따라서 세대분리한 엄마가 낙찰을 받았다 한들, 딸에게 반환해야 할 미배당임차보증금 차액은 존재하지 않습니다.
다만, 말씀하신 바와 같이 딸이 세대주로 존재하는 상태에서 세대분리 후 엄마가 낙찰을 받아 취득을 하게 되는 경우 증여세에 대한 문제가 발생할 여지는 충분한 만큼 이 역시 정확한 기초사실관계를 토대로 반드시 재검토 하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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