불법 쪼개기 된 물건 경매, 배당 시 여러 임차인들의 지위 인정 여부?

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[질문] 불법 쪼개기 된 물건 경매, 배당 시 여러 임차인들의 지위 인정 여부?

질문자 : asdf1**
2025.04.14 17:06
조회수 23

고수님, 읽어주셔서 감사드립니다.

불법 쪼개기 된 호실에 들어간 임차인들이 대항력, 우선변제권을 인정받을 수 있는지, 대항력, 우선변제권을 부정하기 위한 배당이의의 소가 현실성이 있는지 질문드립니다.

해당 물건의 등기사항전부증명서에 <집합건물>로 표시되며, <표제부>의 건물내역에는 공동주택 (도시형생활주택 및 근린생활시설)이라 되어있습니다.
해당 물건을 편의상 kkk호라고 칭하겠습니다.
이 건물의 k층의 전유면적은 50㎡이고, 등기사항전부증명서를 발급할 수 있는 k층의 호수는 kkk호만 존재합니다.
<부동산의 표시>에서도 k층의 전유면적은 50㎡이라 되어있으며, kkk호의 면적은 50㎡로 전유면적과 일치합니다.
즉 이 건물 k층의 전유면적은 모두 kkk호 하나입니다.

kkk호는 근린생활시설을 주거용으로 불법변경하여 전세 임대를 한 곳입니다.
그런데 건축물대장의 kkk호 도면과 달리 실제로는 벽으로 공간을 둘로 나누어 두 명의 임차인에게 전세임대를 했습니다.
두 임차인 모두 해당건물 "kkk호"로 전입(주민등록), 확정일자가 있습니다.
두 임차인보다 선순위의 근저당은 없습니다.

이런 경우 두 임차인 모두 대항력 및 우선변제권이 인정됩니까?
그렇다면 경매 후 배당 시 두 임차인의 보증금을 먼저 배당하나요?
두 임차인은 배당받을 때 대항력이 발생한 시기 순서에 따라 배당받나요?
배당이의의 소를 통해 두 임차인 중 하나 이상 배당에서 제외할 가능성이 있습니까?

읽어주셔서 감사합니다.

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답변자 : reala**
2025.04.14 18:02
답변 23회 (23점)

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벽체를 세워, 공간으로 나누어 임대차를 했더라도 임대차의 실질을 따지므로 두 사람 모두 실제 임대차를 입증할 수 있다면 임차인의 자격과 보호를 받습니다. 그러나 한 공간에 시차를 두고 각각 임대차가 이루어져 선임차인과 후임차인이 있다면 다소 차이는 있습니다.
즉, 등기부상 다른 채권자가 없다면 선임차인과 후임차인의 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 단, 후임차인의 최우선변제는 인정되지 않습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.04.15 11:45
답변 28회 (28점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

불법쪼개기라 하더라도, 해당 임차인 모두 임대차의 유효한 공시의 방법으로 전입과 인도를 통해 대항력을 갖추고, 확정일자를 통해 우선변제권을 갖춘 경우 대항력 및 우선변제권 모두 인정됩니다.
당연히, 대항력 및 우선변제권의 효력발생일에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.

다만, 소액임차인의 최우선변제의 경우 한세대의 최우선변제액을 임차보증금비율에 따라 안분배당이 될 뿐 입니다.

따라서, 특별한 사정과 이유가 있지 않는 이상 배당이의를 제기된다 하더라도 불법쪼개기라고 해서 배당에서 제외되진 안하습니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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