경매시 전세금 상계 처리로 집을 가져올수있을까요

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[질문] 경매시 전세금 상계 처리로 집을 가져올수있을까요

질문자 : gunners**
2025.04.17 17:37
조회수 36

- 보증금 : 1억9500만원
- 계약일 : 2020. 5. 1. (전 집주인과 계약 체결)
- 전입신고 및 확정일자 : 2020. 5. 4.
- 잔금일 : 2020. 5. 22.
- 입주일 : 2020. 5. 23.
- 소유권 변동일 : 2020. 5. 22. (전 집주인이 현 집주인에게 매매하여 소유권 변동)
현 집주인과는 계약을 한 것이 없고 전 집주인과 계약을 하였고,
전 집주인과 현 집주인 사이에 매매 계약서 작성시 임대차를 승계한다는 내용은 없는 상태입니다.

이후 현 집주인이 세금 폭탄을 이유로 전세금을 줄수없다고 통지가 왔습니다.
그리고나서
- 2022. 8. 20. 주택도시보증공사에서 42억 가압류
- 2023. 5. 16. 남양주시 징수과 압류
- 2023. 9. 14. 북대전세무서 징수과 압류
- 2024. 3. 12. 서울특별시 세금징수과 압류
- 2024. 5. 17. 서울보증보험 4천만원 가압류
- 2024. 11. 11. 서울 금천구 압류
등기부등본 상에 위와 같이 가압류와 압류가 걸렸습니다.

현 집주인에게 2022. 7. 8.에 보증금반환소송은 승소하여 판결문은 가지고 있습니다.

전세금(보증금)을 은행에서 대출 받은 상태였어서 만기가 도래하여 임차권등기명령을 하고자하였으나
현 집주인이 승계받는다는 내용이 없다고하며 법원에서 대항력과 우선변제권이 없다며 임차권등기명령 기각(1심, 2심)되었습니다.

이런 상태에서 보증금반환소송 승소판결 받은걸로 강제집행하여 경매를 들어갈 경우 제가 우선적으로 돈을 다 받을수 있을까요?
아니면 집이라도 가져오고 싶은데 보증금 못받은걸로 상계처리해서 돈 한푼 안들이고 집을 가져올수 있을까요?
경매시에 가압류와 압류가 걸려있는 상태에서 임차권등기명령도 안될것같은데 우선순위가 어떻게 되는건지 궁금합니다.집이라도 가져올수있을까요…
누구는 대항력이 없어서 아무것도 안된다하고 누구는 전입신고 ,확정일자, 입주일이 가압류와 압류보다 빨라서 우리가 우선적으로 돈을가져온다고 하는데
경매시 어떤말이 맞는지 너무 궁금합니다. 그리고 당해세가 우선한다는데 그 금액이 얼마인지 확인할수는 없을까요? 꼭 좀 도와주세요 감사합니다.

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.04.17 18:05
답변 28회 (28점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

임차권등기는 배당순서와 아무런 관련 없습니다. 임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 상태에서 타지로 전출을 해야 하는 경우, 기존의 전입신고와 대항력을 유지하기 위한 불가피한 조치 수단일 뿐입니다.
당해세는 23년 4월1일부터 항상 우선배당의 규정이 변경되어, 임차인의 전입 확정일과 당해세의 법정기일을 따져 배당선후가 가려집니다. 따라서 현집주인보다 임차인이 우선 배당받습니다. 다만 전주인의 미납조세채권의 범위 내에서 현주인의 조세채권의 부담을 안아야 하는 규정이 있어, 이 부분을 세무당국이 요구할지는 의문입니다.(법 규정은 있는데, 적용사례를 본 적이 없습니다)

임차권등기를 받아주지 않는다고 해서 문제될 건 없어 보입니다. 확정일자상 임차인이 다른 권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 따라서 보증금을 손해볼 일은 없습니다. 제3자가 낙찰을 받아 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 하기 때문입니다. 문제는 임차인이 직접 셀프 낙찰시는 임금채권이나 조세채권 변수를 따져봐야 합니다. 크게 걱정할 일은 아닙니다.
그리고 전형적인 전세사기에 해당되므로 국토부에서 운영하는 전세사기피해자 결정문을 받아 두시면 여러 혜택이 있으니 참고바랍니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.04.17 19:57
답변 34회 (34점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 상당히 이해가 되질 않네요.^^;;
부동산매매계약에 있어 매수인은 매도인의 지위를 모두 승계하게 됩니다.
이는 매매계약서 상 임대인의 지위를 승계한다는 약정이나 특약이 존재하지 않는다고 해서 달라지는 문제가 아닙니다.
특히나, 말씀하신 바와 같이 임대인의 지위가 승계되지 않는다면 현소유자를 상대로 한 임차보증금반환청구의소에서 승소할 수 있을리가 없을테니까요.^^;;
따라서, 임차권등기명령의 기각사유부터 재확인 하시는 것이 바람직해 보입니다.

2. 질문자님이 2022.08.20 주택도시보증공사의 가압류 이전인 2020.05.04 전입으로 대항력을 갖춘 임차인이고 가장 선순위의 우선변제권을 갖춘 임차인이라는 것은 명백한 사실이나, 말씀하신 내용만으로는 전액배당 여부 등에 대해서는 그 어떤 판단도 불가능합니다.
물론, 매매를 통해 소유권이 이전된 만큼 소유권이전 이후 발생한 조세채권 및 공과금의 법정기일이 질문자님의 우선변제권보다 빠를 가능성은 없어보이는 것은 분명한 사실입니다만, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세, 권리분석을 통한 예상낙찰가 등을 토대로 예상배당표 작성을 통해 확인 후 판단해야 할 문제이기 때문에 이 과정을 생략한 상태에서 제대로 된 답변이 가능할리는 없습니다.
따라서, 이와 관련된 그 어떤 듣기 좋은 답변이나 정보들도 절대 신뢰하시는 일 없으시길 바랍니다.
이러한 정확한 기초사실관계의 확인과 권리분석을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 질문자님의 상황과 목적에 따라 최적의 대응방안을 강구하시는 것이 답을 구하는 유일한 해법 이며, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

3. 임차권등기라는 것은 임대차계약이 종료되었으나 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 대항력을 유지할 수 없을 때 이를 유지하기 위한 등기명령제도 입니다.
따라서, 질문자님이 현재 점유.사용 중 이고, 이사 및 전출 계획이 없다면 임차권등기가 굳이 필요하지 않습니다.

4. 2023년 전세사기 사건 이후 개정된 국세.지방세기본법에 따라 집행비용 다음 순위로 최우선배당이 이루어지던 당해세가 현재는 법정기일과 임차인의 확정일자의 우선변제권의 순위경합에 의해 배당순위가 결정됩니다.
다만, 이러한 법정기일은 현재로서는 확인할 수 없으며, 개시결정 이후 배당요구종기일 전후로 제출된 교부청구서 등을 열람하여 확인이 가능합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : gunners**
2025.04.18 22:57

김명석님, 문정수님 답변 감사드립니다!

문정수님께서 답변 주신 내용에 대해 추가적으로 설명을 드리자면, 보증금반환소송을 현 집주인에게 임대인의 지위를 승계하였다고 보고 진행하였고 현 집주인이 법원에 출석하지 않아 승소판결을 받았습니다.
그런데 문제는 임차권등기명령을 신청하고자 하였으나, 제가 입주일이 5월23일로 집주인들끼리 매매한 5월22일보다 늦고 집주인들끼리 매매계약서를 작성하면서 임차권을 승계한다는 내용이 없다보니 대항력과 우선변제권이 없다며 1심에서 기각되었습니다.그래서 항소하였으나 매매일보다 늦게 입주하였으니 전 집주인과 체결한 계약서만으로는 또 다시 대항력과 우선변제권이 없다며 현 집주인과 계약한 계약서를 제출하거나 승계받았다는 증거 서류를 제출하라는데 현 집주인과 계약을 체결한 것이 없다보니 항소심에서도 기각이 나와서 막막한 상태입니다.
현재 집에 전입신고, 확정일자를 갖추고 점유까지하고 있는 상태인데 임차권등기명령을 하지 않더라도 경매시에 가압류, 압류보다 우선시 된다면 천만다행입니다.
부족한 지식으로 제가 공부를 해본걸로는 보증금반환소송 승소판결은 일반채권에 불과하고 집주인들끼리 매매일이 제가 입주한 날짜보다 빠르다보니 대항력과 우선변제권이 없어 일반채권으로 경매시 가압류, 압류와 동등하게 안분배당을 한다고 찾았는데 제가 잘못 공부한거겠지요?
지금 상태에서 솔직히 낙찰금액에서 제 돈을 가져올거라는 생각은 이미 내려놓은 상태이고 집이라도 손해 없이 가져올수 있으면 그걸로 만족할것같습니다. 경매시 셀프 낙찰시 고려해야 될 사항들에 대해서도 자세히 답변 주셔서 정말로 감사드립니다! 막막했었던 상황에서 정말로 큰 도움이 되었습니다. 하시는 일 모두 건승하셨으면 좋겠습니다!

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