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[질문] 소액임차인

질문자 : whdfh**
2025.04.19 07:54
조회수 14

3가구로 구성된 다가구주택(3층이고,층당1가구,가구당 방2)에,두가구는 임차인ㄱ,ㄴ이거주하고 한가구는 주인이 거주합니다.근저당실행경매개시전 주인거주부분에 두명의 소액임차인(ㄷ,ㄹ)을 들였을때,ㄷㄹ둘다 최우선변제되나요.아니면 한명분만 최우선변제되나요

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답변자 : ans**
2025.04.19 11:22
답변 34회 (34점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

법률 상 이론과...실무에서도 큰 차이가 존재하는 문제겠으나...
현실에서의 결과 또한 이론과 상당한 차이가 존재하는 문제입니다.

원론적으로는... 한가구에 두세대의 임차인이 존재할 경우, 두세대가 모두 소액임차인에 해당한다면, 최우선변제는 한가구의 최우선변제액 범위 내에서 이루어지게 됩니다.
즉, 두세대 모두 최우선변제가 이루어지는 것은 맞습니다만, 그 합계금액이 한가구의 최우선변제액 범위 내에서 이루어지게 되는 것 이지요.

허나....
이는 원론적이고 이론적인 내용이고...
말씀하신 내용대로라면, 소유자의 점유부분에 임차인 두세대의 임대차??? 라는 상식적으로 이해할 수 없는 상황이 발생한 것이고...
이러한 경우, 채권자가 바보가 아닌 이상 배당배제 또는 배당이의가 제기될 가능성이 매우 크다고 할 수 있습니다.
또한, 이러한 경우 임대차 를 주장하는 해당 임차인 두세대는 추후 위장임차인으로서 그에 따른 민형사상의 책임이 뒤따를 수도 있습니다.

만약, 원론적인 취지에서의 답변과 같이 이러한 형태의 소액임차인을 인정하게 될 경우, 채권자를 비롯한 제3자의 불측의 손실이 빈번하게 발생할 수 있는, 악용의 여지가 상당한 문제이기 때문인 것이지요.

또한, 질문자님이 어떠한 위치에서 질문을 하신 것인지는 알 길 이 없으나... 입찰참가자의 입장에서 질문을 하신 경우라면...
소액임차인의 최우선변제를 주장하는 위장임차인이 점유.사용 하고 있을 경우 상당한 명도저항은 불가피 할 것으로 예상되는 바 이점 각별히 주의해야 하는 것이 실무의 예 입니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.04.19 12:18
답변 28회 (28점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

임대차는 실질을 따집니다. ㄷ,ㄹ 이 각각 임대차를 하고 주인세대에 거주중이고 임대차 사용을 하고 있다면 둘다 최우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 현실적으로 방2 거실 하나의 주택에 주인세대와 공동으로 거주하면서 임대차 사실을 입증할 수 있을 가능성은 없으므로 두사람 모두 최우선변제를 받기는 어려워 보입니다. 최우선변제로 인해 손해를 보는 근저당 은행에서 분명히 배당이의를 제기할 것이고, 임차인이 임대차사실을 입증하지 못하면 이의신청은 받아들여질 것입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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