보증금 인수 금액. - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 보증금 인수 금액.

질문자 : asdk**
2025.05.22 10:58
조회수 26

안녕하세요.

보증금 증액 부문 관련하여 문의드립니다.

계약시 보증금 / 136,500,000원 2018년 // 전입신고 O, 확정일자 O
1년 뒤 증액 분 / 6,820,000원 2019년 // 확정일자 X
2년 뒤 근저당 설정 -> 말소 기준 권리 2020년

위와 같은 상황에서,
낙찰자가 139,190,000원 에 낙찰을 받았다면
낙찰자가 확정일자를 받지 않은 1년 뒤 증액분을 인수하나요? 하지 않나요?

대항력은 갖춘 상황입니다.

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상기 내용에서 낙찰자가 보증금을 인수하게 된다고 답변 받았습니다.
여기서 추가 질문 드립니다.

낙찰금액이 139,199,000원이라
경매진행비용 빼고, 최우선순위 보증금 제외하고
증액분 비용은 배당 받지 못할 것 같습니다.

증액분 6,820,000원이 배당표에 미배당보증금으로 확인이 될까요?
만약 배당표에 확인이 되지 않는다면,
증액분을 받기위해서 어떤 절차를 진행해야 할까요?

감사합니다.

답변환영!

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편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : ans**
2025.05.22 13:34
답변 30회 (35점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 내용만으로는 명확한 답변은 불가능 합니다만...
확정일자를 통한 우선변제권을 갖지 못하는 증액분은 미배당임차보증금으로 명시되며, 부기 및 환부신청을 통해 이를 명시한 증서를 수령한 후 이를 근거로 낙찰자에게 미배당임차보증금 차액의 반환을 요구하고...
낙찰자가 이를 이행하지 않을 경우 지급명령 또는 임차보증금반환청구의소를 제기하시어 채권추심절차를 진행할 수 있습니다.
다만...
대항력을 갖춘 임차인으로서 전액배당이 되지 않는 이상 낙찰자의 명도요구를 거부할 정당한 권리가 있는 만큼 법률 상 다툼으로 가는 일은 그리 많지 않기 때문에 이러한 내용을 낙찰자에게 통지하여 미배당임차보증금 차액의 반환을 요구하시면 됩니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.05.22 14:32
답변 26회 (31점)

반갑습니다.
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운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

증액분에 대해 증액 당시에 확정일자를 받지 않았으므로 배당순위에서는 증액분에 한해 근저당보다 후순위입니다. 그러나 근저당 이전에 증액에 대한 임대차 계약이 있었으므로 대항력이 있습니다. 따라서 임차인은 증액분 포함 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 그 미배당분을 물어줘야 합니다.

증액분 미배당시 위 임차인이라면 증액분은 낙찰자에게 별도 반환을 요청해야 합니다. 반환하지 않으면 해당 주택을 인도하지 않으면 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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