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[참고] 분양가 상한제에 대한 궁금증, 알려드립니다!
출처 국토교통부 보도일 2019.08.12 조회수 48
1. 실수요자의 내집 마련 부담이 완화되고, 집값이 안정됩니다.

분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내집 마련 부담을 가중시킬 우려
* 분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 가격 상승 → 분양주택으로 수요 이동 → 분양가 상승

분양가 상한제 시행 시기(`07년~`14년) 서울 집값은 안정세,오히려 분양가 규제가 자율화된 `15년 이후 시장 과열
* 상한제 의무적용 시기(`07~`14년 평균) : 주택전체 1.13%, 아파트 0.37%상한제 탄력적용 시기(`15~`18년 평균) : 주택전체 4.15%, 아파트 5.67%

민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의분양가를 책정토록 하고, 주택 시장 전반의 안정에 기여

최근, 국책연구기관(국토연)도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격 연간 1.1%p 하락 효과가 있음을 전망

특히, 주택 공급 확대와 함께 분양가 상한제가 시행될 경우장기간의 시장 안정화에 도움이 될 것으로 기대

향후, 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 기 조성 택지 활용과 도시 규제 개선*을 통한 공급도 확대 예정
* (용적률 상향, 서울시) 상업·준주거 지역 용적률 상향 및 상향분의 50%를 공공주택 공급 (역세권 범위확대, 서울시) 승강장 경계 250→350m, 대중교통 중심 역→모든 역

2. 충분히 좋은 품질의 주택이 공급됩니다.

분양가 상한제는 건축비를 최신 기술 및 자재를 적용한 적정 품질의 아파트를 공급할 수 있는 수준으로 책정하고, 가산비를 통해 추가적인 품질 향상 소요 비용도 인정하고 있음
* (주요 가산비) 주택성능등급·소비자만족도 우수업체 가산비, 친환경주택 건설 비용, 인텔리전트 설비 비용, 초고층주택 가산비, 구조가산비 등

이미 공공택지에서는 분양가 상한제를 의무 시행 중으로, 세종·위례 등 주요 공공택지에서 소비자가 선호하는 우수한 품질의 주택 공급이 기대되는 결과 청약 수요가 집중되고 있으며,
* 청약경쟁률(세종) : (`18.2) 55.4:1 (`18.4) 34.1:1 (`18.12) 72.6:1 (`19.5) 40.4:1 (`19.7) 65.3:1청약경쟁률(송파) : (`18.10) 12.1:1 (`19.4) 70.2:1

과거 상한제가 적용된 대치·논현·서초 등 주요 민간택지에도 가격 대비 성능이 좋은 아파트가 공급되었음

3. “합리적인 가격” 을 제시하여 소비자의 권리를 높입니다.

現 분양가 상한제는 분양가를 “택지비+건축비” 이하의 가격*으로 설정토록 하는 제도로,
* (택지비) 공급가격(공공택지) or 감정평가액(민간택지) + 가산비(건축비) 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비) + 가산비

주택 건설에 소요되는 비용(원가)을 고려하므로, 과거(`77년~`88년) 획일적 분양가 규제*와는 전혀 다른 제도
* (`77년)55만원/3.3㎡→(`81년)105만원/3.3㎡→(`88년)85㎡이하126.8만원/3.3㎡,85㎡초과134만원/3.3㎡

특히, 가산비를 통해 개별 사업장 특성을 탄력적으로 고려 가능

(택지비) ①연약 또는 암석지반 공사비, ②간선시설 설치비, ③지장물 철거비, ④기타 수수료 등

(건축비) ①주택 유형(초고층 주택, 테라스하우스 등), ②초과 복리시설 (피트니스센터 등), ③인텔리젼트설비, ④설계 특수성(특수자재·설비) 등

또한, 분양가 심사의 투명성·전문성·공정성을 강화하기 위해 분양가 심사위원회에 대한 제도 개선*을 추진 중으로, 분양가격 세부 항목 공시*, 분양가 심사 내실화와 함께 분양가 상한제 시행으로 합리적인 분양가 설정 기대
* ①위원 명단 및 회의록 공개, ②공공위원 확대 등 위원회 구성 내실화, ③회의자료 사전검토기간 확대(2→7일), ④위원 제척사유 강화 등(입법예고 중, ~8.19)
* 공공택지 62개 항목(택지비4, 공사비 51, 간접비6, 가산비1), 민간택지 7개 항목(택지비, 직·간접 공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비)

4. 부담 가능한 주택이 안정적으로 공급되어 내집 마련도 쉬워집니다.

’07년 분양가 상한제 시행 후(`08~`09년) 서울 인허가 감소는 금융위기, 상한제 시행 전 밀어내기 式 인허가에 따른 기저효과*
* (`07.1월) 민간택지 분양가상한제 도입 발표, (`07.4월) 개정안 공포, (`07.9월) 시행

금융 위기 충격이 완화된 `10년부터는 상한제 시행 상황에서도 상한제 이전 수준으로 충분한 물량의 인허가가 이루어짐

`08년 인허가 감소의 60% 이상은 정비사업 外 물량이며, 오히려 정비사업 물량(1.9만)은 상한제 시행 前인 `06년(1.5만)보다 많음

과거 상한제 시행시기(`07~`14년)에도 정비사업 인허가 물량은연평균 2.1만호로 `06년(1.5만호) 대비 높은 수준이었으며, 현재 서울 내 추진 중인 381개 정비사업 중 추진이 본격화 된 착공(85개), 관리처분인가(66개) 단지는 151개(약 13.7만세대)

향후, 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 기 조성 택지 활용과 도시 규제 개선*을 통한 공급도 확대 예정으로
* (용적률 상향, 서울시) 상업·준주거 지역 용적률 상향 및 상향분의 50%를 공공주택 공급 (역세권 범위확대, 서울시) 승강장 경계 250→350m, 대중교통 중심 역→모든 역

부담 가능한 수준으로 분양가격이 책정된 주택이 안정적으로 공급되어, 실수요자의 내집 마련 부담 완화
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