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최근 경매투자시 봉착하는 되는 고민들
금리 상승세가 가팔라도 너무 가파르다. 한국은 2021년 8월, 미국은 2022년 3월을 기점으로 초저금리시대가 끝나고 지난 2월 기준 한국은 3.5%로, 미국은 4.75%로 급등했다. 그간 경기침체와 물가상승을 억제하기 위해 빅스텝도 모자라 자이언트스텝까지 밟은 결과다.
문제는 금리상승이 여기서 끝날 것 같지 않다는 것이다. 이전만큼의 상승은 아니겠지만 아직도 금리상승 요인이 군데군데 도사리고 있어 주춤했던 금리인상의 불씨가 언제고 다시 살아날 수 있다는 것이 문제다.
급격한 금리상승은 부동산시장이나 경매시장에도 큰 영향을 미치고 있다. 집값 하락은 물론이고 거래두절 여파로 경매물건도 유찰이 거듭돼 2-3회 유찰된 물건이 속출하고 낙찰가율이나 입찰경쟁률이 하락하고 있는 추세가 역력하다.
어떻게 보면 지금이 부동산투자나 경매투자 적기인 듯한데 선뜻 투자에 나서지 못하는 이유가 있다. 경매시장에 한해 그 이유를 들자면 첫째는 투자할 물건이 없다는 것이고, 둘째는 자금조달이 어렵다는 것이고, 셋째는 지금이 입찰하기에 적절한 때인가 하는 것이다.
투자할 물건이 없다? 다소 의아하기도 아이러니하기도 한 부분이다. 경매물건 증감에 가장 크게 영향을 미치는 요인이 바로 금리라는 것은 삼척동자도 아는 사실이다. 그간 경매물건은 저금리 기조에 부동산시장 호황이 겹쳐 매년 감소해왔다. 그러나 최근 금리가 급등하고 있는 상황이라면 경매물건 역시 급증해야 하는 게 맞는데 아직은 경매물건 증가세가 그리 눈에 띄질 않는다. 왜 그럴까? 바로 시차 때문이다.
경매물건은 부실채권이 발생하고 채권자가 경매신청을 한 때로부터 최소한 4개월 내지 6개월 이후에나 경매시장에 등장한다. 한국은행이 기준금리를 인상하면서 두 번째로 빅스텝을 단행한 지난해 10월 이후부터 금리상승에 대한 체감이 시장에 반영됐다면 부실채권 물량 역시 이때부터 급증했을 것이고 2-3개월의 최고기간을 거쳐 압류 후 경매시장에 등장하는 시점은 올해 5월 이후 정도가 된다. 즉 올해 하반기 정도는 가야 경매물건이 늘어남을 피부로 체감할 정도가 된다는 것이다.
자금조달의 어려움은 대출규제에서 비롯된다. 2017년 8.2대책부터 본격화된 대출규제는 2018년 9.13대책에서 한층 더 강화된 이후 지금까지 적용돼왔다. 조정대상지역내 1주택자가 신규주택을 구입하는 경우 예외적인 사항을 제외하고는 대출이 전면 중단됐다. 고가주택을 구입하는 경우에는 주택 보유 여부와 상관없이, 2주택 이상자의 경우 역시 대출을 통한 주택구입을 전혀 할 수가 없다. 현 정부들어 무주택자를 비롯해 1주택자, 다주택자에 대한 대출규제를 점진적으로 완화하고 있으나, 워낙 높아진 금리 탓에 아직은 그 효과를 보기엔 요원한 일이 돼버렸다.
마지막 고민거리로서 그렇다면 지금이 과연 입찰하기에 적절한 시점인가 하는 점이다. 투자할 물건이 없다고는 하나 이는 경매물건이 감소했다는 측면에서 말하는 것이지 진짜 투자할 물건이 없다고 말한 건 아니고, 또한 대출규제의 경우도 사업자대출을 받는다거나 주택이 아닌 다른 종목투자 등을 통해 대출규제를 어느 정도 피해갈 수 있는 방법이 없지는 않다.
어찌됐든 이런저런 방법을 통해 경매에 투자할 기회를 얻었다고 할 때 정작 머뭇거려지는 것은 아무리 경매가 불황에 빛을 발하는 재테크 수단이라고는 하나 타이밍상 지금이 입찰하기에 적절한가 하는 것이다.
경매의 특성상 유찰이 거듭되기를 기다렸다가 입찰한다고 해서 반드시 이전 최저가 보다 더 저렴하게 취득하리라는 보장이 없고, 불황으로 인해 낮게 형성된 시세보다 더 저렴하게 취득함으로써 가격의 추가하락에 대한 리스크를 어느 정도 헷지할 수 있기 때문에 지금이 입찰하기에 적절한 타이밍이라 여겨진다. 다만 낙찰받고 더 떨어지면 어떡하나, 기다리면 더 싸게 살 수 있지 않을까 하는 고민이 드는 건 어쩔 수 없는 노릇이다.
부동산태인 칼럼니스트 ㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)
경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자
☎02)2055-2323
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