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전문가칼럼 칼럼보기 홈 > 교육/뉴스 > 전문가칼럼

세종사이버대학교 부동산학과 김상범교수

현) 세종사이버대학교 부동산학과 교수/대학원장
현) 한국공공정책학회 회장

전) 대통령직속 민주평통자문회의 자문위원
전) 한국국방연구원 선임연구원
전) (주)디지털태인 부동산투자자문회사 상무이사

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산지에서 가능한 개발행위
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산지에서 가능한 개발행위









토지투자에 대한 관심이 증가하고 있다. 토지투자는 농지, 산지, 대지에 대한 투자로 구분될 수 있다. 지난 번에는 농지의 전용에 대해서 살펴보았고, 여기서는 산지의 전용과 개발행위에 대해서 알아보기로 한다. 산지는 일반적으로 매우 저렴하게 매입할 수 있고, 농지와는 달리 소유상한도 없다. 개발 후에는 수익률이 높기 때문에 산지투자를 선호하기도 하는 것이다.

산지는 합리적인 보전과 이용을 위해 보전산지와 준보전산지로 구분된다. 다시 보전산지는 원칙적으로 임업용 산지와 공익용 산지로 나뉜다. 준보전산지는 보존산지이외의 산지를 말한다. 보전산지는 보전에 주안점을 두고 있는 산지로서, 개발행위에 대해서 엄격한 제한을 가하고 있다. 그러므로 보전산지를 지정하고자 할 때에는 산지소유자의 의견을 듣고 중앙산지관리위원회의 심의를 거쳐야 한다. 보전산지 중에서 산지전용제한지역으로 지정될 경우, 개발은 공익적 목적이 아니면 민간차원의 개발은 불가능하다고 보면 된다(법 제10조). 보전산지와 준보전산지를 확인하는 방법은 토지이용계획확인서를 통해 알 수 있다. 보전산지는 산림청장이 지정하지만 준보전산지는 지정하는 절차가 없다.



준보전산지는 개발용도로 사용하기가 용이하므로 산지에 투자하려는 경우 준보전산지가 적합하다. 토지이용계획 확인원 상에 용도지역이 관리지역으로 되어 있으면 대부분 준보전 산지이다. 만약 농림지역으로 되어 있다면 개발이 거의 불가능하다.



보전산지 중 임업용 산지는 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산기능의 증진을 위하여 필요한 산지이다. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 의한 채종림(採種林) 및 시험림의 산지, 보전국유림, 「임업 및 산촌진흥 촉진에 관한 법률」에 의한 임업진흥권역의 산지 등이 여기에 해당한다. 임업용 산지는 그나나 공익용 산지보다 개발허용이 더 넓은 편이다.



임업용산지 안에서 허용되는 행위는 다음과 같다. (법 제12조 1항)



임업용 산지 안에서 허용되는 행위

1. 산지전용제한지역 안에서 허용되는 시설의 설치

2. 임도·산림경영관리사(山林經營管理舍) 등 산림경영과 관련된 시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치

3. 수목원·자연휴양림·산림욕장산책로탐방로등산로 시설

4. 농림어업인의 주택 및 그 부대시설(부지면적 660제곱미터 미만)

5. 농림어업용 생산·이용·가공시설 및 농어촌휴양시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치

6. 광물, 지하수 그 밖에 지하자원의 탐사·시추 및 개발과 이를 위한 시설의 설치

7. 산사태예방을 위한 지질ㆍ토양의 조사와 이에 따른 시설의 설치

8. 석유비축 및 저장시설, 전기통신설비 그 밖에 공용·공공용시설의 설치

9. 장사 등에 관한 법률의 규정에 의하여 허가를 받거나 신고를 한 묘지·화장장·납골시설의 설치

10. 대통령령이 정하는 종교시설의 설치(부지 1만 5천 제곱미터 미만)

11. 병원·사회복지시설·청소년수련시설·근로자복지시설·공공직업훈련시설 등 공익시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치(부지 1만 제곱미터 미만)

12. 교육·연구 및 기술개발과 관련된 시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치

13. 위의 시설 외의 시설로서 대통령령이 정하는 지역사회개발 및 산업발전에 필요한 시설의 설치

14. 위의 시설의 설치를 위한 진입로·현장사무소·지질·토양의 조사·탐사시설 및 주차장으로서 1년 이내의 기간 동안 임시로 설치하는 시설

15. 그 밖에 가축의 방목, 산채·야생화·관상수의 재배, 물건의 적치, 농로의 설치 등 임업용산지의 목적 달성에 지장을 주지 아니하는 범위 안에서 대통령령이 정하는 행위



보전산지 중 공익용산지는 임업생산과 함께 재해방지·수원보호·자연생태계보전·자연경관보전·국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지이다. 자연휴량림, 사찰림, 야생생물보호구역, 자연공원구역의 산지, 문화재보호구역의 산지, 상수원보호구역의 산지, 개발제한구역의 산지, 대통령령으로 정하는 녹지지역의 산지, 생태·경관보전지역의 산지, 습지보호지역의 산지, 특정도서의 산지, 백두대간보호지역의 산지, 산림보호구역의 산지 등이 여기에 해당된다 (산지관리법 제4조).



공익용 산지 안에서 허용되는 행위

1. 산지전용제한지역 안에서 허용되는 시설의 설치

2. 임업용산지에서 허용되는 시설 중 2호, 3호, 6호의 시설의 설치

3. 임업용산지에서 허용되는 제11호의 규정에 의한 시설 중 대통령령이 정하는 시설의 설치

4. 대통령령이 정하는 규모 이하의 다음 각 목의 행위 가. 농림어업인 주택의 증축·개축(증축은 130%, 개축은 100%), 다만, 다른 법률에 따라 주택신축이 가능한 경우에는 대통령령으로 정하는 주택 및 시설을 설치할 수 있다. 나. 종교시설의 증축·개축(상동) 다. 공익용산지로 지정된 사찰림의 산지 안에서의 사찰의 신축(부지면적 1만 5천 제곱미터 이하), 제1항제9호의 시설 중 봉안시설 설치 또는 제1항제11호에 따른 시설 중 병원, 사회복지시설, 청소년수련시설의 설치

5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 의한 시설외의 시설로서 대통령령이 정하는 공용·공공용사업을 위하여 필요한 시설의 설치

6. 제1호부터 제5호까지의 시설의 설치를 위한 진입로, 현장사무소, 지질·토양의 조사·탐사시설 등 농림수산식품부령이 정하는 부대시설의 설치(농림수산식품부령이 정하는 기간 동안 임시로 설치하는 경우에 한한다)

7. 그 밖에 산채·야생화·관상수의 재배, 농로의 설치 등 공익용산지의 목적 달성에 지장을 주지 아니하는 범위 안에서 대통령령이 정하는 행위



보전산지중에서 특별히 산지전용제한지역인 경우에는 앞에서 설명한 바와 같이 민간의 개발행위가 불가능하고, 다음의 하나를 제외하고는 산지전용을 할 수 없다.



보전산지중 산지전용제한지역에서 허용되는 행위

1. 국방·군사시설의 설치

2. 사방시설, 하천, 제방, 저수지, 그 밖에 이에 준하는 국토보전시설의 설치

3. 도로, 철도, 석유 및 가스의 공급시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공용·공공용 시설의 설치

4. 산림보호, 산림자원의 보전 및 증식을 위한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치

5. 임업시험연구를 위한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치

6. 매장문화재의 발굴(지표조사를 포함한다), 문화재와 전통사찰의 복원·보수·이전 및 그 보존관리를 위한 시설의 설치, 문화재·전통사찰과 관련된 비석, 기념탑, 그 밖에 이와 유사한 시설의 설치

7. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설 중 대통령령으로 정하는 시설의 설치 가. 발전·송전시설 등 전력시설 나. 「신에너지 및 재생에너지 개발·이용·보급 촉진법」에 따른 신·재생에너지의 이용·보급을 위한 시설

8. 「광업법」에 따른 광물의 탐사·시추시설의 설치 및 대통령령으로 정하는 갱내채굴

9. 「광산피해의 방지 및 복구에 관한 법률」에 따른 광해방지시설의 설치 9의2. 공공의 안전을 방해하는 위험시설이나 물건의 제거 9의3. 「6·25 전사자유해의 발굴 등에 관한 법률」에 따른 전사자의 유해 등 대통령령으로 정하는 유해의 조사·발굴

10. 제1호부터 제9호까지, 제9호의2 및 제9호의3에 따른 행위를 하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간 동안 임시로 설치하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부대시설의 설치

가. 진입로

나. 현장사무소

다. 지질·토양의 조사·탐사시설

라. 그 밖에 주차장 등 농림축산식품부령으로 정하는 부대시설 - 이상의 규정에 의한 시설을 설치하기 위한 진입로, 현장사무소 등 부대시설의 설치(시행규칙에서 정하는 기간 동안 임시 설치에 한함)



부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범



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