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타워우리부동산중개사무소 우광연 대표

현) 아주대학교 평생교육원 경매투자비법과정, 실전투자과정 강사
전) 세종사이버대학교 경매연구회 강사
전) 부동산태인 경매교육팀장 역임
전) 부동산태인 경매정규과정 강사
전) 군포시 여성회관 경매과정 강사
자격) 공인중개사, 공경매사, 펀드투자상담사

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확정일자 없는 상가 임차인
분야 경매 조회 833
확정일자 없는 상가 임차인












(출처:부동산태인)



시화공단 남측에 새로 만들어진 시화MTV단지내 지원시설 상가 경매물건입니다. 산업단지 구역내에는 식당 등 근린시설이 입주할수 있는 지원시설부지를 조성하는데 경매대상 부동산이 그러한 입지에 있습니다.






(출처:부동산태인)



말소기준권리가 되는 권리는 신한은행 근저당권이고 이 보다 앞서 사업자등록을 한 임차인이 있습니다. 이 임차인은 환산보증금(월차임×10+보증금)이 초과되는 임차인입니다. 이 임차인은 대항력이 있는 임차인일까요? 법 개정 전에는 환산보증금안에 금액이 들어가야 상가건물임대차보호법으로 보호받는 임차인이 되었는데 2015.5.13. 이후에는 환산보증금이 초과되도 상가건물임대차보호법에서 보호해주는 조항들이 생겼습니다. 그 중에 하나가 대항력입니다. 즉, 이 경매물건의 임차인은 개정된 법에 따라 2015.5.13. 이후에 새로 계약을 체결한 임차인이라 환산보증금이 초과되도 사업자등록과 부동산의 점유를 갖추면 다음날 0시부터 대항력이 발생됩니다.







(출처:부동산태인)

그런데, 임차인은 확정일자를 받지 않았는데 그 이유는 뭘까요? 정확히 말씀드리면 받지 않는게 아니라 못 받은 겁니다. 보증금 5천만원에 월 300만이면 환산보증금이 3억5천만원이 돼서 환산보증금(시흥시는 그밖의 지역으로 1억8천만원)에 들어가지 못하기 때문입니다. 환산보증금금액을 초과하는 경우 일선 세무서에서는 확정일자 도장을 찍어주지 않기 때문입니다. 2015.5.13.에 개정된 법에 따라 대항력은 환산보증금액을 초과해도 보호를 받지만 확정일자는 환산보증금내에 들어와야 받을수 있습니다.



이 상가임차인은 확정일자가 없어 배당요구를 했더라도 배당절차에 참가할 수가 없으나 대항력이 있으므로 낙찰자에게 계약이 만료될 때 보증금을 달라고 요구할수 있습니다. 낙찰자입장에서는 낙찰금액외에 5천만원을 인수하지만 월세가 300만원이라 수익률이 좋고, 명도할 필요없이 월세를 받을수 있어 입찰에 응했다고 볼수 있겠습니다.



부동산태인 칼럼니스트 타워우리부동산중개사무소 우광연 대표



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