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교육환경보호구역 내 상가경매물건
우리나라에서 부동산에 규제를 가하는 법령은 매우 많습니다. 대부분 국가가 공법이라는 형태로 규제를 하고 있습니다. 이로인해 상가건물에 어떤 업종은 자유롭게 영업이 가능하지만 어떤 건물에는 영업하기전에 인허가를 받아야 하는 경우가 많습니다. 그 중 교육환경보호구역에 해당되는 경매사건을 검토해 보겠습니다.
교육환경보호구역이란?
교육환경보호구역은 학교주변에 학생들의 여러환경을 보호하기 위한 만들어진 규제라고 보시면 됩니다. 절대보호구역은 정문으로부터 상대보호구역은 학교경계부터 그 기준을 정하고 있습니다.
교육환경보호구역내 금지행위 행위 및 시설
12, 13번 항목은 성인관련 영업업종에 대한 제한이 들어가 있습니다.
18번 담배자판기는 초,중,고 구역내에서는 설치가 안됩니다.
19번은 pc방이구요
21번에 당구장이 있습니다. 당구장은 유치원과 대학은 허가가 되는데 초중고 중 초등학교만 원칙적으로 허가가 되고 중학교와 고등학교는 심의를 거쳐야 허가를 받아 영업을 할수 있습니다.
예전의 당구장분위기는 담배도 많이 피우고 해서 청소년 유해시설에 들어갔었으나 최근 올림픽 종목으로도 선정되려는 움직임 등 국민스포츠로 자리잡아 가고 있습니다. 2019년 상반기 규제혁신 10대사례에 중고등학교 주변에도 당구장 허가를 심의없이 내주는것으로 진행되면서 2020년 11월 초 국무회의를 통과했습니다.
이제 마지막 절차는 국회통과인데 아직은 통과된것이 아니므로 법 통과전까지는 중고등학교 반경 200m 내에서 당구장 창업을 하시려는 분은 관할 교육청에 심의를 통과해야 합니다. 심의에서 통과되는 사례도 있긴한데 생각보다 쉽지는 않습니다. 그러다 보니 기존에 교육환경보호구역 전에 허가를 받아놓았던 당구장의 영업허가권을 권리금을 주고 승계를 받기도 합니다.
노래방 비디오방 등도 심의 대상입니다.
행신동에 있는 상가가 경매진행중입니다. 현재 당구장으로 영업중임을 알수 있습니다.
지도를 봤더니 길건너 행신초등학교와 거리가 가까워 보이는데 다행히 초등학교는 심의대상이 아닙니다.
부동산을 공부하다보면 이렇게 공법(국가와 개인에 대해 규율하는 법)에 대한 지식도 꽤 많이 알아야 합니다. 인허가에(예를들면 건축허가, 개발행위허가, 학원 및 독서실 설립 등) 대한 부분이 있으므로 계약서에 도장 찍기 전에 인허가에 대한 가능성을 미리 검토하고 진행해야 하겠습니다.
현재는 중고등학교 200m 내라면 심의를 받아야 하지만 법률개정이 된다면 이제는 교육환경보호구역에 있어도 영업을 할수 있게 되니 관심있는 분들은 관련뉴스에 귀를 기울이셔야 겠습니다.
임차인이 영업중이나 말소기준권리보다 후순위라 대항력이 없습니다. 임차인의 영업이 어느정도 된다면 낙찰 후 재계약이 될 가능성이 높습니다. 경우에 따라서는 임차인이 입찰에 참가할수도 있겠습니다.
감정평가서 내용입니다. 여기서 주의할 점이 하나 있습니다. 현재 경매 매각대상은 503호 504호인데 임차인은 501호 502호도 같이 임차하여 영업중입니다. 당구장 전체가 경매나온 것이 아니라 2개호수만 경매가 진행된다는 점입니다. 이런 경우 경락잔금대출을 받기가 어려우므로 이 점 참고하여 검토를 해야 합니다.
부동산태인 칼럼니스트 타워우리부동산중개사무소 우광연 대표
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전문가칼럼
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