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[질문] 공유자우선매수신청

질문자 : infai**
2019.08.28 17:57
조회수 3233

5명이 공동으로 소유하고 있는 토지의 공유자중 한분이 채무상태에서 사망하여
청산을 위한 형식적 경매가 진행 예정입니다.
부모님과 저 3명이 나머지 공유자로 있는 상태이며,
아버님 이름으로 공유자 우선 매각 신청을 하려고 하는데
이 절차와 관련하여 문의드립니다.

1. 공유자우선매수 신청서 제출은 경매 당일 (오전 10시 30분) 시작 전까지만 제출하면 될까요?

2. 혹시 몰라 하루 전에 신청서를 제출하고자 하는데 경매 사이트에서 보니 미리 신청할 경우
사전 정보가 누출되어 악의적으로 입찰가를 부풀려 불리할 수도 있다고 하는데
이런 경우를 어떻게 대비해야하나요?

3. 만에 하나 악의적으로 입찰가를 부풀려 들어올 경우 우선 매각 신청을 했다 해도
당일 입찰 과정에서 포기하겠다고 하고, 다음 매각 기일에 다른 가족이 또 우선 매수
신청을 하여 진행하는건 가능한가요?
어떤 경우에는 공유자 전체에서 단 한번만 우선매수 신청이 가능한 경매도
있다고 하는데 각 공유자별로 한번씩 기회가 있는지 공유자 전체에 한번만 기회가 있는지는
어떻게 확인할 수 있나요?

4. 보증금 10%는 사전에 신청서를 낼 때 함께 내는지
당일 경매시에 우선신청을 하겠다고 표시할 때 내는지 궁금합니다.
사전에 낼 경우, 다른 응찰자가 없을 경우 보증금을 돌려받을 수 있나요?

5. 이 외에 공유자우선매수 신청시와 당일 경매시에 주의할 사항이 있는지 조언 부탁드립니다.

6. 상기 절차를 의뢰할 경우 수임료는 어떻게 되나요? 당일 경매에 참여하여 진행해주시는지요?

답변환영!

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편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : ans**
2019.08.29 04:36

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

우선은 말씀하신 사건에 대한 검토가 선행되지 않는 이상 모든 질문에 대한 답변이 무의미 합니다.

"청산을 위한 형식적 경매" 라 언급하셨으나...
만약, 일부 지분에 대한 매각사건이 아닌 상속재산의 청산을 원인으로 한 형식적경매를 통해 전체지분에 대한 매각이 진행되는 사건이라면, 공유자우선매수권 행사가 불가능 합니다.

공유자우선매수권을 행사 가능한 사건인지도 불분명한 상태에서의 답변은 당연히 무의미할 수 밖에 없으며, 따라서 수임료에 대한 부분 역시 논할 의미가 없습니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : infai**
2019.08.29 09:12

지분매각이며 공유자우선매각이 가능한 것으로 확인을 받은 건입니다.
확인 가능한 부분 있으면 조언 부탁드립니다.

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답변자 : ans**
2019.08.29 13:26

공유자우선매수권 행사가 가능한 사건이라 가정할 경우....

공유자우선매수권 행사에 대해서 잘 못 이해 하고 계시고, 이를 토대로 한 잘못된 질문에 해당하는 바 항목별 답변은 무의미 하므로 생략하도록 하겠습니다.

매각당일, 더군다나 오전 10시 30분 이라면 매각절차 가 진행 중 일 시간 입니다.
이 시간에 공유자우선매수신청서를 해당 경매계에 접수한다 하더라도 경매사건기록 자체가 입찰법정으로 이동되어 있는 상태이므로 접수는 커녕 공유자우선매수권의 행사가 현실적으로 불가능 합니다.
질문하신 논리대로라면, 경매계에 공유자우선매수신청서를 제출하면 경매계장에 입찰법정에 뛰어들어가서 공유자우선매수신청이 접수됐습니다~ 라고 알려야 하는데, 그렇게 처리하진 않습니다.^^;;

공유자우선매수권을 행사하는 방법은 크게 두가지 입니다.

1. 매각기일 이전 입찰보증금을 제공하고, 공유자우선매수신청서를 제출하는 것
2. 매각기일 경매법정에 출석하여 공유자우선매수권을 행사하여 입찰보증금을 제공하는 것

따라서, 매각기일이 공유자우선매수권을 행사하실 거라면, 입찰법정에 출석하여 행사하시면 됩니다.

이러한 이유로 인해... 또한 우려하시는 내용 즉, 공유자우선매수권을 사전에 신고할 경우 채권자를 비롯한 이해관계인이 고의로 고가입찰을 하는 부작용이 있을 수 있으므로, 대부분의 공유자우선매수권의 행사는 매각기일에 해당 법정에 출석하여 행사하는 것이 좋습니다.

물론, 이 경우에도 이해관계인이 고가입찰의 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 매각절차가 종결되기 전까지 공유자는 공유자우선매수권의 행사여부를 판단할 수 있습니다.
단, 그 시간이 매우 촉박하기 때문에 사전에 상한선은 정해두어야 하겠지요.

매각기일에 입찰법정에서 공유자우선매수권을 행사하는 경우, 그래서 최고가매수신고인(낙찰자) 이 될 경우 입찰보증금을 제공해야 하며, 이를 포기할 경우 당연히 입찰보증금은 몰수됩니다.

이후, 다른 공유자는 공유자우선매수권의 행사가 가능합니다.

사전에 공유자우선매수신청을 하는 경우... 매각기일에 입찰자가 없을 때에는 공유자우선매수신청자를 최고가매수신고인으로 선정하게 됩니다.

공유자우선매수신청과 관련된 주의할 사항이라는 건, 너무나도 광범위한 질문일 뿐만 아니라 해당 사건에 대한 검토가 선행되어야 할 부분 입니다.

또한, 수임료의 경우...목적물의 소재지, 감정가, 입찰동행여부 를 비롯한 컨설팅의 범주와 그 내용에 따라 차이가 발생할 수 밖에 없으므로 이와 관련된 내용은 유선 상담을 통해 결정해야 합니다.

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