선순위(상가, 배당x)시에 대출에 관하여 질문 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 선순위(상가, 배당x)시에 대출에 관하여 질문

질문자 : happy0en**
2019.09.17 23:16
조회수 3112

다름이 아니라, 상가선순위 임차인(배당x) 이 있을 시에 대출방향에 대해서 여쭤보고 싶어서 문의글을 올립니다.

대출이모한테 전화하니 낙찰받고 오라는 답변만...ㅠ

ex) 상가

감정가 1억

선순위 전세권 2천만원

낙찰가 6천만원

1번째 질문)) 낙찰자의 경우는 해당 물건의 시세가 8천만원이라고 생각하였고, 선순위 전세권 2천만원을 뺀 6천만원에 낙찰을 받았습니다. 그런데 여기서도 낙찰가의 80%정도로 은행대출이 일반적으로 이루어지는지... 아니면 더 이루어지는지???? 혹은 낙찰가의 6천만원의 80%금액에서 또 선순위전세권을 뺀 금액으로 이루어지는지 궁금합니다.

2번째 질문)) 보통 선순위 상가 낙찰(배당x)을 그대로 인수하게 되면, 계약기간이 끝난 후 임차인이 나갈때만 낙찰자가 전세금을 주면 되는지.... 궁금합니다.,

3번째 질문)) 1번질문과 더불어서 선순위전세권이 있어서 대출이 평범한 물건들 보다 적게나온다면 투자대비 수익률이 낮을수 있을것같은데, 그러면 낙찰가율도 낮아질수있나요?

워낙 초보라서 이런질문도 조금 민망하네요.

읽어주셔서 감사합니다^^

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답변자 : ans**
2019.09.18 06:44

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 선순위임차인이 존재하는 물건의 경우, 일반적으로 대다수의 금융기관에서 대출승인이 거절됩니다.
대출이 가능한 금융기관의 경우 라면...
낙찰금액의 70~80% 수준의 대출한도 에서 선순위전세권 금액을 공제한 후 대출이 실행이 되는 것이 일반적인 경우 입니다.

2. 그렇습니다.
단, 상가임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수도 있겠지요.

3. 모든 투자자들이 대출을 받아 투자를 하진 않습니다.
1억원 이하의 물건의 경우라면 비교적 소액투자물건에 해당하기 때문에 대출에 대한 부담이 없는 입찰참가자들의 비중이 더 높습니다.
따라서, 대출문제로 인해 낙찰가율에 미치는 영향은 거의 없다고 보아야 합니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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