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`선순위가등기` 물건에 입찰?…그러나 방법은 있다!!
출처 부동산태인 등록일 2018-09-18 조회수 1851
‘선순위가등기’ 물건에 입찰?…그러나 방법은 있다!!


최근 부동산시장의 열기를 반영하듯 수 십대 1의 경쟁률을 기록하는 경매물건을 어렵지 않게 볼 수 있다. 효율적인 투자방법으로 인식되고 있는 부동산경매는 이미 전문가들만의 영역이 아닌 일반인들도 어렵지 않게 직간접적으로 참여할 수 있을 정도의 시장이 되었다.

이처럼 경매가 대중화 되면서 ‘내가 좋은 물건은 남이 봐도 좋다’라는 말처럼 저평가된 물건이나 권리관계가 깨끗한 물건들은 당연하게 높은 경쟁률을 보이고 있다. 그러다 보니 낙찰자로 선정되기가 여간 어려운 것이 아니다. 경쟁률 높은 입찰에 여러 번 참여하여 고배를 마셔 본 사람들은 이구동성으로 “대부분이 사람들이 나와 비슷한 입찰가격을 적어내는데 꼭 1~2명이 생각하지 못한 높은 가격으로 낙찰 받는다”고 이야기한다.

사정이 이렇다 보니 자연스레 남들이 어려워하고 기피하는 물건이라면 경쟁 없이 쉽게 낙찰 받을 수도 있지 않을까 라는 생각을 하게 된다.

경매물건들 중에는 등기부등본에 ‘소유권이전청구권가등기’가 설정되어 있는 물건들이 의외로 많다. ‘나중에 소유권의 이전을 청구할 수 있는 권리’를 미리 등기해 놓은 것으로서 소위 본등기가 완료되면 그 효력이 가등기를 한 날짜로 소급되어 발생하기 때문에 말소기준권리보다 우선순위에 있다면 자칫 낙찰 후에도 소유권을 잃을 수 있기 때문에 초보자가 접근하기에는 어려운 물건이라는 인식이 강하다.

‘소유권이전청구권가등기’는 매매예약을 위한 ‘소유권이전청구권가등기’와 돈을 빌리면서 그에 대한 담보를 잡는 ‘소유권이전담보가등기’의 2가지 종류가 있다. 소유권이전청구권가등기는 추후 본등기를 통해 소유권을 이전해 오려는 것이고 담보가등기는 돈을 받으려는 목적일 경우이다.

이제부터 ‘소유권이전청구권가등기’가 있는 물건들에 대해서 구체적으로 정리해보자.

일단 ‘소유권이전청구권가등기’가 말소기준권리보다 후순위라면 어떤 가등기인지의 여부에 상관없이 모두 소멸되므로 낙찰자 입장에서는 신경 쓸 필요가 없다.

문제는 ‘소유권이전청구권가등기’가 말소기준권리보다 선순위일 때이다. 이처럼 선순위 가등기가 있는 경우 등기부등본에는 ‘소유권이전청구권가등기’라고 구분 없이 등재되기 때문에 입찰 전에 어떤 가등기 인지를 확인하는 것이 중요하다. 다행스럽게도 이런 혼란을 막기 위해 법원에서는 가등기권자에게 최고서를 발송하여 자신의 권리에 맞게 신고하도록 하고 있다.

첫번째로 가등기권자가 법원에 아무런 신고를 하지 않았다면 ‘소유권이전청구권가등기’로 보고 입찰에 신중을 기해야 한다.

(출처 : 부동산태인)

위 사건처럼 말소기준권리보다 선순위이면서 가등기권자가 법원에 아무런 권리신고를 하지 않았으면 낙찰자가 낙찰 후 소유권을 잃을 수도 있는 경우이다.

두번째는 ‘소유권이전담보가등기’의 경우이다. 배당요구종기일까지 가등기권자가 채권계산서를 제출했거나 배당요구를 하는 경우, 가등기권자가 임의경매를 신청한 경우, 등기부등본상 가등기의 원인이 대물변제로 기재된 경우이다. 이런 경우에는 ‘소유권이전담보가등기’는 저당권으로 보기 때문에 낙찰과 함께 소멸된다.

(출처 : 부동산태인)

위 사건처럼 가등기권자가 해당 가등기에 기해 임의경매를 신청한 경우 가등기는 담보가등기가 되어 낙찰과 함께 소멸한다.

마지막으로 소유권가등기가 담보가등기가 아니고 소유권이전청구권가등기라고 하더라도 낙찰 받을 수 있는 경우이다.

대법원판례(90타카27570) ‘소유권이전청구권가등기의 소멸’에 의하면 “선순위 가등기일지라도 등기된 지 10년이 지났으면 그 가등기는 매수인이 인수하지 않아도 된다. 그러나 경매를 통해 말소되는 권리가 아니어서 매수인이 별도로 가등기권자를 상대로 소송을 통하여 가등기를 말소할 수 있다”라고 되어 있다.

이는 가등기 자체가 소멸시효가 있는 것은 아니지만 소유권이전청구권을 채권적 청구권으로 보아 10년의 소멸시효를 적용하기 때문이다. 다만 가등기권리자가 목적물을 인도 받아 점유하고 있다면 시효가 중단되기 때문에 사전에 점유여부를 확인해야 할 것이다.

(출처 : 부동산태인)

위 사건처럼 선순위 가등기가 있지만 가등기 일자가 28년이 지났기 때문에 소멸시효를 적용하여 소송을 통해 가등기를 소멸시킬 수가 있다.

‘선순위임차인’, ‘법정지상권’, ‘선순위가등기’, ’분묘기지권’과 같은 용어들은 얼핏 경매 전문가가 아닌 사람들에게는 쉽사리 접근할 수 없음을 의미하기도 한다. 하지만 스스로 조금만 깊이 준비하거나 주위의 적절한 도움을 받는다면 결국 이러한 용어들이 보다 큰 기회를 가져올 수도 있지 않을까.




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